k7娱乐吧 澳洲国际VR火星1.5分彩网址 申博现金赌场sunbet官网 菲律宾申博太阳城总站登入 澳洲国际六合彩时时彩网址 菲律宾太阳娱乐网址登入 必胜搏开户网址 bbin大红帽与小野狼 澳门新金沙官网在线 真人赌博官方网站 九五至尊2娱乐网址登入 mg芥末寿司登入 OG东方馆开户 申博太阳城登入网站 mg雷神 美女送100%六肖 百家乐VR快艇官网

2019城市更新峰会

陈志超:城市更新2.0 从单体改造到区域复兴
陈志超:城市更新2.0 从单体改造到区域复兴

新浪财经|2019-11-23  14:36
胡臣杰:从高周转到大资管 房地产行业数字化转型之道
胡臣杰:从高周转到大资管 房地产行业数字化转型之道

新浪财经|2019-11-23  14:47
王谦:存量地产时代 改造如何重塑资产价值
王谦:存量地产时代 改造如何重塑资产价值

新浪财经|2019-11-23  15:23
王铮:做城市更新必须要有强大的资本支持
王铮:做城市更新必须要有强大的资本支持

新浪财经|2019-11-23  15:51
万水航:新的金融环境下 募投融退一个积累的过程
万水航:新的金融环境下 募投融退一个积累的过程

新浪财经|2019-11-23  16:11
倪晓栋:从增量时代到存量时代是一个过度
倪晓栋:从增量时代到存量时代是一个过度

新浪财经|2019-11-23  16:21
施文捷:地产投资的转型之路
施文捷:地产投资的转型之路

新浪财经|2019-11-23  16:36
宋昊:中国房地产市场投资下一程
宋昊:中国房地产市场投资下一程

新浪财经|2019-11-23  16:46
任家齐:城市更新时代 旧改要清楚自己的定位
任家齐:城市更新时代 旧改要清楚自己的定位

新浪财经|2019-11-23  18:11
陆卫明:降低建造成本 改变旧改建筑模式
陆卫明:降低建造成本 改变旧改建筑模式

新浪财经|2019-11-23  19:46
刘易寒:看好优质资管项目 关注产业新城板块
刘易寒:看好优质资管项目 关注产业新城板块

新浪财经|2019-11-23  19:49
张国正:城市更新将发展旺盛 旧改仍然是黄金时代
张国正:城市更新将发展旺盛 旧改仍然是黄金时代

新浪财经|2019-11-23  19:55
陆兵:开展REITs一定要透明化、规范化
陆兵:开展REITs一定要透明化、规范化

新浪财经|2019-11-23  20:03
杨宇:REITs于投资者而言是个兼具股和债的形式
杨宇:REITs于投资者而言是个兼具股和债的形式

新浪财经|2019-11-23  20:09
黄长青:若推出REITs 其意义不亚于科创板
黄长青:若推出REITs 其意义不亚于科创板

新浪财经|2019-11-23  20:17
龙旻明:中国资产证券化未实现资产和主体信用的脱离
龙旻明:中国资产证券化未实现资产和主体信用的脱离

新浪财经|2019-11-23  20:25
大成律师事务所合伙人刘唯翔演讲
大成律师事务所合伙人刘唯翔演讲

新浪财经|2019-11-23  11:06

住房租赁峰会

胡安东:住房租赁业要考虑公共性社会性 不能迷失自我
胡安东:住房租赁业要考虑公共性社会性 不能迷失自我

新浪财经|2019-11-23  10:04
魔方生CEO柳佳:租赁公寓前期选址是决定投资回报关键
魔方生CEO柳佳:租赁公寓前期选址是决定投资回报关键

新浪财经|2019-11-23  10:43
郑华:上海年轻人每月房租占支出比例达40%多
郑华:上海年轻人每月房租占支出比例达40%多

新浪财经|2019-11-23  10:44
海尔孙加玉:用户交互成海尔涉足公寓行业优势
海尔孙加玉:用户交互成海尔涉足公寓行业优势

新浪财经|2019-11-23  11:26
朗诗寓总经理:单店模式在长租公寓领域较难成功
朗诗寓总经理:单店模式在长租公寓领域较难成功

新浪财经|2019-11-23  11:38
平安城科金喆:打造长租公寓领域的“星空联盟”
平安城科金喆:打造长租公寓领域的“星空联盟”

新浪财经|2019-11-23  12:04
陈波谈长租公寓开发:聚焦于运营能力的提升
陈波谈长租公寓开发:聚焦于运营能力的提升

新浪财经|2019-11-23  12:05
安歆集团黎月珍:长租公寓未来可期 蓝领公寓大有可为
安歆集团黎月珍:长租公寓未来可期 蓝领公寓大有可为

新浪财经|2019-11-23  12:06
城家公寓蒋卫东:包租模式的泡沫在托管上会再来一遍
城家公寓蒋卫东:包租模式的泡沫在托管上会再来一遍

新浪财经|2019-11-23  12:10
江苏省房地产业协会房屋租赁委员会秘书长杨舒羿主持
江苏省房地产业协会房屋租赁委员会秘书长杨舒羿主持

新浪财经|2019-11-23  12:08
麦家公寓曾添:以资产收购的形式往重资产方面发展
麦家公寓曾添:以资产收购的形式往重资产方面发展

新浪财经|2019-11-23  12:16
方隅公寓陈吉灏:外资私募基金会继续关注住房租赁
方隅公寓陈吉灏:外资私募基金会继续关注住房租赁

新浪财经|2019-11-23  12:17
窝趣公寓杨稷:帮助社会资本找到合适的资产运营方
窝趣公寓杨稷:帮助社会资本找到合适的资产运营方

新浪财经|2019-11-23  12:18
绿地酒店公寓管理部戴伟强:越来越多“国家队”进入
绿地酒店公寓管理部戴伟强:越来越多“国家队”进入

新浪财经|2019-11-23  12:51
费嘉耀:长租公寓短期看钱、中期看政策、长期看人口
费嘉耀:长租公寓短期看钱、中期看政策、长期看人口

新浪财经|2019-11-23  12:52
寓言家公寓创始人占昌军演讲
寓言家公寓创始人占昌军演讲

新浪财经|2019-11-23  12:19

日程安排

  • 30日上午

  • 30日下午

  • 31日上午

  • 2019不动产资产管理峰会

    09:00-09:15

    领导致辞
    冯 俊 中国房地产业协会会长

    09:15-11:15

    主题演讲
    程骁远 中信资本高级董事总经理、房地产部门执行合伙人及主管
    何骞敏 上海临港桃浦智创城经济发展有限公司 总经理
    路林 中城投资董事长
    倪晓栋 绿创集团董事长

    11:15-12:00

    圆桌论坛:外资眼中的中国不动产投资机遇
    林熙龄 全国工商联房地产商会香港及国际分会主席
    Stuart Mercier 博枫亚洲区房地产主管
    吴凯盈 华平投资董事总经理
    Caleb Shen 凯德置地亚洲合伙人
    霍业生 领展管理有限公司首席资产管理执行官(中国)
    吕志伟 ARA亚腾资产管理有限公司中国区业务总裁及集团业务总监

  • 2019中国城市更新峰会

    13:30-13:45

    领导致辞

    13:45-14:15

    主题演讲
    陈志超 铁狮门中国区首席投资官、高级董事总经理
    王谦 盛煦地产联合创始人、董事长、联席总裁

    14:15-15:15

    圆桌对话:激辩“轻重”,中国存量资产管理模式探路
    王铮 恺亚资管首席执行官
    尹坤中创海洋董事长
    庄巍 上海申通地铁资产管理有限公司总经理
    章华 鼎信长城集团董事长
    张晴 光大安石董事总经理

    15:15-15:45

    主题演讲
    施文捷 淳石资本联合创始人兼CEO
    朱平 瑞威资本董事长

    15:45-16:45

    圆桌对话:租赁时代巨头竞合:品牌公寓VS国企公寓
    孙益功 同策集团董事长
    何骞敏 上海临港桃浦智创城经济发展有限公司 总经理
    陆卫明 中州装备制造股份有限公司董事长
    刘爱民 中城新产业投资董事长

    16:45-17:30

    圆桌对话:把脉中国城市更新趋势与机会
    王刚 中国REITs联盟秘书长
    方旭东 青杉资本董事总经理
    俞强 中信证券资产证券化业务总经理

  • 2019住房租赁峰会

    09:00-09:15

    主办方致辞

    09:15-10:30

    主题演讲
    柳佳 魔方生活服务集团CEO
    郑华 上海地产集团城方董事总经理
    裴辉 海尔家电产业集团住房租赁总经理

    10:30-11:10

    圆桌论坛:住房租赁2.0时代的新趋势及挑战
    张爱华 旭辉领寓CEO
    高靖 蛋壳公寓CEO
    章林 朗诗集团朗诗寓总经理
    周君强 V领地CEO
    陈嘉 华润置地有巢公寓总经理

    11:10-11:50

    圆桌论坛:大变革,进与退如何抉择
    曾添 麦家公寓董事长
    陈 坚 中骏方隅总经理
    霍炳辉 金地商置财务总经理、金地草莓社区总经理
    罗 意 乐乎公寓CEO
    刘 洋 YOU+国际青年社区董事长曾添 麦家公寓董事长
    陈坚 中骏方隅总经理
    霍炳辉 金地商置财务总经理、金地草莓社区总经理
    罗意 乐乎公寓CEO
    刘洋 YOU+国际青年社区董事长

最新新闻

费嘉耀:长租公寓短期看钱、中期看政策、长期看人口
费嘉耀:长租公寓短期看钱、中期看政策、长期看人口

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。金地草莓社区上海区域总经理费嘉耀出席并演讲。 费嘉耀表示,住房租赁行业是垂直行业,因此,金地草莓社区要求每一店都要实现盈利。怎么实现盈利?第一,住房租赁是长周期的,因此要把客户黏性做好,把运营做好。第二,金地草莓社区的项目当中,有很多产业公司和商管公司,这些大客户区别于C端的客户,有额外的需求,因此要对他们服务好,以便获得稳定的出租周期和出租率。 地产行业普遍认为“短期看政策,中期看土地,长期看人口”。“而对长租公寓来说,短期看钱,中期看政策,长期看人口”,他解释说,有多少钱决定了做什么样的业务和配资方式,以及扩张规模。中期看政策就是国家目前大力鼓励发展住房租住市场,业内应尽可能前瞻未来政策,根据政策再制定相应的规范。最后看人口是说,无论是城镇化调整、人口调整,针对的都是客户,把这些东西看透了,业内才可以向前进,而且走的更踏实。[详情]

新浪财经 | 2019-11-23 12:52
绿地酒店公寓管理部戴伟强:越来越多“国家队”进入
绿地酒店公寓管理部戴伟强:越来越多“国家队”进入

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。绿地酒店旅游集团公寓管理部总经理戴伟强出席并演讲。 戴伟强表示,越来越多的国营“国家队”进入到住宅租赁行业,从大变革来讲,很多的资源、商业、物业可以改造,还有很多的租赁用地,或者是大型的租赁社区可以进行开发。“要利用好先天条件,把运营做扎实,把租赁真正的做好”。[详情]

新浪财经 | 2019-11-23 12:51
寓言家公寓创始人占昌军演讲
寓言家公寓创始人占昌军演讲

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。寓言家公寓创始人占昌军出席并演讲。[详情]

新浪财经 | 2019-11-23 12:19
窝趣公寓杨稷:帮助社会资本找到合适的资产运营方
窝趣公寓杨稷:帮助社会资本找到合适的资产运营方

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。窝趣公寓副总裁杨稷出席并演讲。   为什么窝趣会选择轻资产的发展方式?杨稷表示,社会有大量的资本需要投资,需要获得更高的收益,无论是在原来的酒店,包括写字楼,除了机构化的资本在持有之外,还有直营的、社会上的资本持有等形式。但业主需要有专业运营商帮助他们把资产运营的更好,获得更多的收益。 “我们在跟资本合作的过程中,为什么选择轻资产的模式,希望帮助需要在不同行业里面寻求不同投资回报的社会资本,找到合适的资产运营方帮助它提高运营价值,我们就采用了这种合作模式”,他说。 “我们大量的门店实际上都是在帮助投资人包括合作伙伴,像一些地产商、国企帮助他们管理运营项目,而我们的自有资本更多的建立一些核心的运营系统来提升将来为他们更好的运营赋能”,他表示。[详情]

新浪财经 | 2019-11-23 12:18
方隅公寓陈吉灏:外资私募基金会继续关注住房租赁
方隅公寓陈吉灏:外资私募基金会继续关注住房租赁

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。方隅公寓副总经理陈吉灏出席并演讲。 陈吉灏介绍,方隅公寓在去年和某外资基金共同成立了股权投资基金,专门投资长租公寓项目。“未来这种渠道会越来越多,有很多外资的私募基金会继续关注这个行业。包括最终的投资者、中资保险机构、国有的主权基金业都会持续关注这个行业”。 在谈到长租公寓时,陈吉灏认为,第一,做重资产的并购和做平台兼并的并购不是一个概念。重资产并购的核心是看项目的核心价值。第二,做轻资产平台的并购看重的是被并购方在产品上、当地资源上更具有优势。 “我们坚定看好这个行业,我们的方向一直没有变”,他说。[详情]

新浪财经 | 2019-11-23 12:17
麦家公寓曾添:以资产收购的形式往重资产方面发展
麦家公寓曾添:以资产收购的形式往重资产方面发展

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。麦家公寓董事长曾添出席并演讲。 曾添表示,面对行业变化,麦家公寓以不变应万变,先守住自己的一亩三分地。此外,会往重资产方面发展,“资本是逐利的,所以我们要选择一个方向,我们不会以包租的方式,现在可能会以资产收购的形式作为基础来再做运营,这是我们的一个方向。基本上目前是先守住,然后未来再看资产的情况再发展”。[详情]

新浪财经 | 2019-11-23 12:16
城家公寓蒋卫东:包租模式的泡沫在托管上会再来一遍
城家公寓蒋卫东:包租模式的泡沫在托管上会再来一遍

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。城家公寓首席战略官蒋卫东出席并演讲。 蒋卫东表示,危机可以带来机会,因此,长租公寓企业需要投入更多精力,打造自己的运营能力,努力使自己成为头部企业。这样,当行业整合到来时,对头部企业其实是个利好。 “在这个行业中,特别是前几年的发展,绝大部分同学还是以包租模式切入这个市场。切入没有问题,将来长久的发展包租是不是主要的模式我们也不太清楚。因此我们也试图进入一些重资产的模式”,他介绍。 但他也坦言,城家公寓在轻托管模式上也做了些尝试,但效果并不理想。“我本人预测,在包租模式上产生的泡沫,在托管上会再来一遍。历史一直是重复的,我相信也许五年、十年之后重资产上又玩一次。因为竞争和市场会促使这些事情的发生,很少有行业只有在资本不发达的时代才缓慢发展的。在现在商业这么复杂的情况下,一切在资本的推动下和信息的推动下都会快速发展,形成泡沫,泡沫破裂,痛定思痛,然后健康发展”,他说。[详情]

新浪财经 | 2019-11-23 12:10
江苏省房地产业协会房屋租赁委员会秘书长杨舒羿主持
江苏省房地产业协会房屋租赁委员会秘书长杨舒羿主持

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。江苏省房地产业协会房屋租赁委员会秘书长杨舒羿出席并演讲。[详情]

新浪财经 | 2019-11-23 12:08
安歆集团黎月珍:长租公寓未来可期 蓝领公寓大有可为
安歆集团黎月珍:长租公寓未来可期 蓝领公寓大有可为

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。安歆集团高级副总裁黎月珍出席并演讲。 黎月珍认为,市场对长租公寓的需求是存在的,并且会不断增加。“对于安歆集团本身,我们未来的发展是要坚守初心,加快成长。我们认为未来的机遇会在行业的政策,以及和行业的运营上”。 她分析称,下半场,单纯的长租公寓未来可期,蓝领公寓也大有可为。“通过早期安歆集团对市场和企业的服务,大家已经认识到,住在员工公寓里边比住在群租房,或者一些很不安全的违建的宿舍里边更好。而且对于一些95后或者90后员工住宿体验也会更加高品质”。 “安歆集团未来会做三点:一是提升人才赋能,所以我们创建了自己的企业大学;二是我们会提升自身的造血能力,不需要太过于依赖外部的资金给予我们后续经营的支持;三是我们会对我们的标准化和规范化产品服务做一些对外的输出”,她说。[详情]

新浪财经 | 2019-11-23 12:06
陈波谈长租公寓开发:聚焦于运营能力的提升
陈波谈长租公寓开发:聚焦于运营能力的提升

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。中海商业助理总经理陈波出席并演讲。 陈波表示,中海是房地产企业做长租公寓的代表,聚焦于重资产投入,90%以上的产品是重资产持有的产品。“我们更多的是聚焦在自己业务本身,因为我们从房地产起步,工程建造出发,来做打造城市一体化运营商方面进行运营”。 在陈波看来,中海做公寓产品与住宅产业的最大区别是“回归到了资本市场”。从投、融、管几个方面来讲,中海关注产品的同时,也更关注后端资产的提升,进而让资本市场提升。“下半场的战场,除了提升自身非常强的运营能力以外,更多的是对资产的溢价。这是我们做长租公寓,或者做公寓产品终极的目标”。 陈波称,近些年来,中海更多聚焦于运营能力的提升上。“我们提出一个概念更区别于其他“二房东”的模式或者资本运作的模式”。“我们倡导的理念是‘无界生活’生活的理念。因为对于大资产管控的领域来讲,除了长租公寓以外还有写字楼、购物中心以及酒店一体化的服务。大量的开发产品里边公寓产品是聚焦在这些大的核心区,包括这些大的综合体范围之内的。所以从生活和居住方面,包括工作方面都是一体化的。今天海尔也代表了整个智能化方面的体验,我相信这也是未来非常好的前提”。 “对于未来的憧憬,我们更希望做好整个运营能力的提升,最终做到根本就是资产的保值和增值,以及最终有效、合理的退出”,他说。[详情]

新浪财经 | 2019-11-23 12:05
费嘉耀:长租公寓短期看钱、中期看政策、长期看人口
费嘉耀:长租公寓短期看钱、中期看政策、长期看人口

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。金地草莓社区上海区域总经理费嘉耀出席并演讲。 费嘉耀表示,住房租赁行业是垂直行业,因此,金地草莓社区要求每一店都要实现盈利。怎么实现盈利?第一,住房租赁是长周期的,因此要把客户黏性做好,把运营做好。第二,金地草莓社区的项目当中,有很多产业公司和商管公司,这些大客户区别于C端的客户,有额外的需求,因此要对他们服务好,以便获得稳定的出租周期和出租率。 地产行业普遍认为“短期看政策,中期看土地,长期看人口”。“而对长租公寓来说,短期看钱,中期看政策,长期看人口”,他解释说,有多少钱决定了做什么样的业务和配资方式,以及扩张规模。中期看政策就是国家目前大力鼓励发展住房租住市场,业内应尽可能前瞻未来政策,根据政策再制定相应的规范。最后看人口是说,无论是城镇化调整、人口调整,针对的都是客户,把这些东西看透了,业内才可以向前进,而且走的更踏实。[详情]

绿地酒店公寓管理部戴伟强:越来越多“国家队”进入
绿地酒店公寓管理部戴伟强:越来越多“国家队”进入

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。绿地酒店旅游集团公寓管理部总经理戴伟强出席并演讲。 戴伟强表示,越来越多的国营“国家队”进入到住宅租赁行业,从大变革来讲,很多的资源、商业、物业可以改造,还有很多的租赁用地,或者是大型的租赁社区可以进行开发。“要利用好先天条件,把运营做扎实,把租赁真正的做好”。[详情]

寓言家公寓创始人占昌军演讲
寓言家公寓创始人占昌军演讲

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。寓言家公寓创始人占昌军出席并演讲。[详情]

窝趣公寓杨稷:帮助社会资本找到合适的资产运营方
窝趣公寓杨稷:帮助社会资本找到合适的资产运营方

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。窝趣公寓副总裁杨稷出席并演讲。   为什么窝趣会选择轻资产的发展方式?杨稷表示,社会有大量的资本需要投资,需要获得更高的收益,无论是在原来的酒店,包括写字楼,除了机构化的资本在持有之外,还有直营的、社会上的资本持有等形式。但业主需要有专业运营商帮助他们把资产运营的更好,获得更多的收益。 “我们在跟资本合作的过程中,为什么选择轻资产的模式,希望帮助需要在不同行业里面寻求不同投资回报的社会资本,找到合适的资产运营方帮助它提高运营价值,我们就采用了这种合作模式”,他说。 “我们大量的门店实际上都是在帮助投资人包括合作伙伴,像一些地产商、国企帮助他们管理运营项目,而我们的自有资本更多的建立一些核心的运营系统来提升将来为他们更好的运营赋能”,他表示。[详情]

方隅公寓陈吉灏:外资私募基金会继续关注住房租赁
方隅公寓陈吉灏:外资私募基金会继续关注住房租赁

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。方隅公寓副总经理陈吉灏出席并演讲。 陈吉灏介绍,方隅公寓在去年和某外资基金共同成立了股权投资基金,专门投资长租公寓项目。“未来这种渠道会越来越多,有很多外资的私募基金会继续关注这个行业。包括最终的投资者、中资保险机构、国有的主权基金业都会持续关注这个行业”。 在谈到长租公寓时,陈吉灏认为,第一,做重资产的并购和做平台兼并的并购不是一个概念。重资产并购的核心是看项目的核心价值。第二,做轻资产平台的并购看重的是被并购方在产品上、当地资源上更具有优势。 “我们坚定看好这个行业,我们的方向一直没有变”,他说。[详情]

麦家公寓曾添:以资产收购的形式往重资产方面发展
麦家公寓曾添:以资产收购的形式往重资产方面发展

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。麦家公寓董事长曾添出席并演讲。 曾添表示,面对行业变化,麦家公寓以不变应万变,先守住自己的一亩三分地。此外,会往重资产方面发展,“资本是逐利的,所以我们要选择一个方向,我们不会以包租的方式,现在可能会以资产收购的形式作为基础来再做运营,这是我们的一个方向。基本上目前是先守住,然后未来再看资产的情况再发展”。[详情]

城家公寓蒋卫东:包租模式的泡沫在托管上会再来一遍
城家公寓蒋卫东:包租模式的泡沫在托管上会再来一遍

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。城家公寓首席战略官蒋卫东出席并演讲。 蒋卫东表示,危机可以带来机会,因此,长租公寓企业需要投入更多精力,打造自己的运营能力,努力使自己成为头部企业。这样,当行业整合到来时,对头部企业其实是个利好。 “在这个行业中,特别是前几年的发展,绝大部分同学还是以包租模式切入这个市场。切入没有问题,将来长久的发展包租是不是主要的模式我们也不太清楚。因此我们也试图进入一些重资产的模式”,他介绍。 但他也坦言,城家公寓在轻托管模式上也做了些尝试,但效果并不理想。“我本人预测,在包租模式上产生的泡沫,在托管上会再来一遍。历史一直是重复的,我相信也许五年、十年之后重资产上又玩一次。因为竞争和市场会促使这些事情的发生,很少有行业只有在资本不发达的时代才缓慢发展的。在现在商业这么复杂的情况下,一切在资本的推动下和信息的推动下都会快速发展,形成泡沫,泡沫破裂,痛定思痛,然后健康发展”,他说。[详情]

江苏省房地产业协会房屋租赁委员会秘书长杨舒羿主持
江苏省房地产业协会房屋租赁委员会秘书长杨舒羿主持

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。江苏省房地产业协会房屋租赁委员会秘书长杨舒羿出席并演讲。[详情]

安歆集团黎月珍:长租公寓未来可期 蓝领公寓大有可为
安歆集团黎月珍:长租公寓未来可期 蓝领公寓大有可为

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。安歆集团高级副总裁黎月珍出席并演讲。 黎月珍认为,市场对长租公寓的需求是存在的,并且会不断增加。“对于安歆集团本身,我们未来的发展是要坚守初心,加快成长。我们认为未来的机遇会在行业的政策,以及和行业的运营上”。 她分析称,下半场,单纯的长租公寓未来可期,蓝领公寓也大有可为。“通过早期安歆集团对市场和企业的服务,大家已经认识到,住在员工公寓里边比住在群租房,或者一些很不安全的违建的宿舍里边更好。而且对于一些95后或者90后员工住宿体验也会更加高品质”。 “安歆集团未来会做三点:一是提升人才赋能,所以我们创建了自己的企业大学;二是我们会提升自身的造血能力,不需要太过于依赖外部的资金给予我们后续经营的支持;三是我们会对我们的标准化和规范化产品服务做一些对外的输出”,她说。[详情]

陈波谈长租公寓开发:聚焦于运营能力的提升
陈波谈长租公寓开发:聚焦于运营能力的提升

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。中海商业助理总经理陈波出席并演讲。 陈波表示,中海是房地产企业做长租公寓的代表,聚焦于重资产投入,90%以上的产品是重资产持有的产品。“我们更多的是聚焦在自己业务本身,因为我们从房地产起步,工程建造出发,来做打造城市一体化运营商方面进行运营”。 在陈波看来,中海做公寓产品与住宅产业的最大区别是“回归到了资本市场”。从投、融、管几个方面来讲,中海关注产品的同时,也更关注后端资产的提升,进而让资本市场提升。“下半场的战场,除了提升自身非常强的运营能力以外,更多的是对资产的溢价。这是我们做长租公寓,或者做公寓产品终极的目标”。 陈波称,近些年来,中海更多聚焦于运营能力的提升上。“我们提出一个概念更区别于其他“二房东”的模式或者资本运作的模式”。“我们倡导的理念是‘无界生活’生活的理念。因为对于大资产管控的领域来讲,除了长租公寓以外还有写字楼、购物中心以及酒店一体化的服务。大量的开发产品里边公寓产品是聚焦在这些大的核心区,包括这些大的综合体范围之内的。所以从生活和居住方面,包括工作方面都是一体化的。今天海尔也代表了整个智能化方面的体验,我相信这也是未来非常好的前提”。 “对于未来的憧憬,我们更希望做好整个运营能力的提升,最终做到根本就是资产的保值和增值,以及最终有效、合理的退出”,他说。[详情]

平安城科金喆:打造长租公寓领域的“星空联盟”
平安城科金喆:打造长租公寓领域的“星空联盟”

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。平安城科资产管理平台事业部总经理金喆出席并演讲。 金喆介绍,平安城科希望打造长租公寓领域的“星空联盟”,使得这个生态运转起来。“如果公寓品牌独立运营会员体系,可能会员数量达不到一定的规模,采购规模也达不到,权益也达不到。如果有星空联盟就可以帮你做成这件事情”。 此外,他认为,公寓界的“星空联盟”还可以整合供应商和物流。“如果阿联酋航空的飞机飞到中国来,整个机组人员,整个发动机的维修,如果都要从阿联酋带过来的话是不可想象的,但是如果加入了星空联盟,能够享受到价格比较低廉,品质一致统一的服务。这是星空联盟后面的一层意义”。 “对平安来说,我们希望做两层,上面对客户服务,下面赋能整个行业。包括我们收购了一家行业当中比较领先的供应商,我们现在拿到平台上免费给大家用,赋能这个平台。为什么免费用,靠什么挣钱?平安挣钱靠金融”。“马总(马明哲)一直在说这样的概念,万亿保费收入,千亿投到长租公寓市场当中”。[详情]

朗诗寓总经理:单店模式在长租公寓领域较难成功
朗诗寓总经理:单店模式在长租公寓领域较难成功

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。朗诗集团朗诗寓总经理章林出席并演讲。 以下为演讲实录: 章林:谢谢大家!这个题目叫做长跑思考,我们看看今天的会场,刚才我跟郑总开玩笑,如果放在去年上半年的话,说不定这个会场还要加座位。实际上看今天的参会人数,可以看出2018年下半年开始这个行业会面临很多很多的问题,这个问题会导致这个行业从2016年开始升温,2017年过热,2018年使理性的经营者有一些净心的感觉,到2018年底有一些冷。所以今天在座的对这个行业应该都是真爱和一些思考。 我们在朗诗寓这个长租公寓上面的布局是我们的主航道业务,在这样一个市场环境下怎么做呢,所以我的演讲主题叫长跑思考。讲到长跑,对一个业务要长跑的话,首先要知道它的战略定位以及对这个行业是怎么看的,在对这个行业态势的分析之下要制定整个企业的发展节奏。 从我们的角度而言,长租公寓业务是“彼岸市场”,“此岸市场”。我们之前专注的是售卖绿色科技住宅,但是随着国家的政策导向,租售并举,房住不炒,以及美国、欧洲国家过来的一些经验,其实城市的年轻人包括很多的商务人群在一些核心城市居住,除了买房子以外,其实租房子也是一个解决方案,所以这个市场是存在的。我们企业是想构架一个“此岸市场”和“彼岸市场”的两个定位。 我们朗诗进入这个行业,相比于魔方、城方这些先行者比较晚,我们2016年底在筹备这个业务,2017年春节后才开始进入这个业务。虽然说那个市场已经开始比较热了,但是当时不管我们内部还是对外发声,我们认为这个行业站在2017年初的时点上,我们当时叫三大论:今天是政策风口,明天一定血流成河,后天一定收获果实。 哪怕当时的资本涌入,只是我们没有想到这个切换来的比我们想象中快一些,我们原来理解第一阶段到第二阶段切换需要三年左右的时间,但是我们看到这个切换是在一瞬间,从基本上2018年8月份前后就是一个比较大的分水岭。现在我们已经不知不觉进入到“明天模式”了。匹配这三个阶段,我们作为一个企业而言,不光是朗诗寓,我觉得我们的行业企业而言,匹配于这样一个行业周期的话应该是有不同的策略。在风口期当然要抓住时间窗口,形成规模化的品牌优势,因为在这个行业里面没有规模还是不行的,一个小而美的企业做单店的模式在这个行业里面还是比较难,还是要做一个规模化的集团化的公司,不管以后对它分摊成本或者是之后更轻盈的,全面式的方式推进业务是必不可少。 在洗牌期要回归本源,围绕行业要素去比拼综合实力。对于企业而言这个时期要成为整合者,而不是被整合者,因为在洗牌期企业大量的数量会减少,头部企业会涌现出来,当然也会有小而美企业在它的局部市场里面有一席之地。 穿越了这个周期之后会进入如收获期。对于远景的预期我们还是非常好的,否则也不会做这个坚持。 刚才讲的是对于一个行业的判断,放到企业本身而言来讲,朗诗寓应该来说我们在风口期,这个风口期对于我们而言并不差,2017年春节之外到2018年下半年这个时间我们更多是依托于企业优势,把我们的短板补齐,依靠这样的战略和协同,我们更多聚焦在核心的主要城市。其中我们有7个城市:北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、苏州6这样一些城市的长租公寓行业更加有穿越周期的能力。我们的房量有18000间。这个稳定房量是什么意思?就是这个房子物业交界数签订的那一天起算一天,我们做到了95%的出租率。作为房企而言,它产品的能力和质量、效果把握方面的能力也会比较强,这块我们也有比较好的议价能力。 到了洗牌期要做什么事情呢?还围绕着行业要素,这个行业有什么要素呢?我们从战略经营的角度来说,我们理解这个行业有四要素:房源、产品、运营、资金。2018年上年大家拼的是一头一尾,一个房源,一个资金,但是讲产品的人很少,讲运营的人很少,这两块虽然在这个行业里面发展了很多年,但是有些企业并没有形成差异化的优势。所以我们认为到了洗牌期就不能偏科,各个方面都要进步,你的业务还要做好,你的房源越要做好,你的运营也要做好,你的“血液”不能断,必须要有资金,什么样的资金决定了你的业务的节奏速度,用力过猛或者是停滞不前都会有问题。所以这是战略比拼上我们的一个定义。 业务模式创新上,很多同行都做了探索,我们也在积极学习借鉴。回到朗诗寓自己的业务上,我们的业务模式的创新理解是:1.以二房东模式为切入点,因为它有利有弊,利是能够迅速的把这个体系、能力、团队建起来,这是它的重要使命。2.积极发展轻重结合业务。3.跟政府,包括跟平台公司、央企、国企大型的租赁社区合作。就是上面这个图示的一样,以我们的理解,到目前迄今为止行业里面最大的一个租赁社区会即将在今年比较快的时间落地,在杭州。4.纯轻委托管理模式。5.行业收并购。6.与高校、企业等联合开发运营。7.产业链能力输出。其实这个项目从运营角度出发到产品设计、成本配置考虑其实在这之前都要进行思考,这块我们也是在努力探索产业链能力的输出。 我们的产品优势是基于用户体验的差异化产品优势。回到我们这里,在这个框架之下首先要做的是对住在里面的客户,我们对于诗友(朗诗寓客户)健康的负责。为什么是负责呢?因为这跟我们集团的基因有关:绿色、科技,以绿色建筑作为在这个行业里面的追求。所以我们成立之初开始对室内健康的品质控制是有严格要求的,有严格的控制、验收检验、过程管控,确保安全底线。我们的租金在全国拉平的话是在3000多,对于这个租金的顾客他们是想对生活有一定的要求,所以我们兼顾了美学与实用的设计。我们的价格要和用户的支付能力匹配。还有就是把房企出身的优势充分发挥出来,就是产品标准化、全面项目管理、供应链建设这块让我们的成本尽量的可控优化,能够给市场提供更具备性价比的产品。 我们叫做运营方,我们要数字化驱动业务,这实际上是我们运营的一条主线,运营的常规动作要做,但是随着业务规模越来越大,城市布局越来越广,这个时候数字化的建设其实是这块的重中之重。数字的营销体系、运营管理体系、通过数字化把社区活动体系串联,包括场景化增值服务体系线上线下结合,要在这块打造核心竞争力的一个重要抓手。 其实做什么事情,钱很重要,这是一个企业的血液。第一,要仔细的分析自己的实力,一方面自己的造血能力要增强,随着业务规模增大,租金的回款、增值服务的汇款这块必须要有良性的自身造血能力。第二,各自的企业所备考的集团的坚定支持必不可少。 第二块,合作,强强联手,这一定是跟实力企业战略互补协作,如果大家都是同质性,大家想做的事情是一样的,你的能力和他的能力是重叠,这样是非常难做的。所以我们要实力互补,我们朗诗寓也在做非常多的探索。 第三,和金融机构开展多种类型合作,这是必不可少的。 第四,资产证券化工具需要好好用,因为现在的社会在这块的使用场景,资本市场的力量要把它用足。朗诗寓在2017年底和平安、信托就在基金方面就有深入的合作,比如说我们和平安不动产做了100亿第一期的长租公寓基金。2018年底我们就把中国第一单合作型的长租公寓的类REITs发行的,50万的储价规模。2019年3月,我们这个REITs计划中的第一单产品在上海张扬北路的项目资产包发行上市了,非常高的利率,也有非常高的信用评级。这样可以利用REITs在长租公寓重资产的方面形成一个很好的闭环,而且非常快。我们后续的第二个项目,在9月初在南京也要落地,后续在上海等等一些核心城市这块的业务也会迅速的展开。包括我们的ABS也是在上交所房企性长租公寓里面,第一个权益型的ABS发行出来了。类似这样的金融资产,包括跟银行端的供应链方面的合作其实都可以帮助一个长跑的选手可以在自己做好自己的同时,能够在能量方面有很好的保障。 因为时间有限,我们就花这点时间跟大家汇报一下朗诗寓、朗诗集团对于长租长跑的一些思考。 谢谢大家![详情]

海尔孙加玉:用户交互成海尔涉足公寓行业优势
海尔孙加玉:用户交互成海尔涉足公寓行业优势

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。海尔智家生态平台大客户上海总监孙加玉出席并演讲。 以下为演讲实录: 孙加玉:尊敬的胡秘书长、尊敬的各位嘉宾,大家上午好!很高兴今天能够发布智慧赋能,美好生活。大家都是向往美好的生活,在整个供应链里边我们是以智慧的形式协助打造整个租赁行业进行社会赋能,然后实现美好生活。 我想从四个方面来汇报一下海尔最近在做的事情:第一块是海尔集团品牌战略及创新成果;二是公寓行业产品优势;三是公寓智慧集成解决方案;四是公寓服务支持与案例。 2017年我们开始探讨整个社区的智慧,整个公寓的智慧运营,但是落地一直没有那么快。目前在上海可以看到的落地项目,欢迎大家实地参观。很多项目大家都可以看到,但是看展厅的话,隔壁金茂大厦25楼为了后面做整个租赁运营搭建了两室两厅智慧家庭的展示中心,大家也可以去体验。 海尔集团发展了各个阶段,从1984年创建了冰箱第一品牌,到今天我们是一个互联网的时代。在2018年整个全球营收是2661亿,现在整个青岛海尔股份有限公司现在已经更名为海尔智家。全球第一个店9月6号将在4700平米的体验馆开业,欢迎大家体验。这里边就会体验到所有想象中的智慧生活。全球有6个工业园,总共27家工厂,涉及到多个品牌。 公寓行业的优势是来源于我们不断地根据用户的交互,用户反馈回来。我们在行业里边成立了第一个公寓事业部,我们赶上了非常好的时间。第一个租赁共享平台就是在城方的浦江镇实现了,这也是在郑华总的指导下搭建的租赁平台。这个租赁平台现在已经复制到整个行业了。不管是全中国的第一块租赁用地,张江集团的租赁用地还是上海深投都已经做了样板房。不单单是为了做样板房而做样板房,是要降低单间的造价,除了采购成本,还有运营成本,我们协助它把运营成本降低。另外是增加经营收入,原来在徐家汇成都北路租房不到一万块钱,今天入住是1万2千5,提高了租价,但是满足了用户对智慧生活的想象。 之所以服务这么多是因为我们有六大优势:第一,服务优势。从前端项目评估、项目定位海尔可以参与进去,到公寓的用户协助我们的产品定位,无论是从智慧还是共享,我们可以参与进去做服务。到后期更换还有售后打包政策,不管租赁房是6年、8年、10年,都可以实现售后无忧。 行业资源在整个协会的帮助下,我们一直致力于做行业的标准。我们不断地改变了我们的产品,搭建了我们的租赁平台,实现了我们的方案,在用户的需求下不断地完善我们的方案。包括我们的轻资产优势,我们在浦江镇实现的是租赁模式。包括互联网的优势,产业优势,我们产业有哪些优势呢?我们是七大品牌,目前国内公寓用的比较多的是智慧主打的海尔,以服务式为主的凯撒帝。整个公寓里边空气解决方案,水的解决方案是用我的产品实现的。我们有八大产业板块,目前涉及的产品有800多个品类。 我们对企业来说是省时省力,降低采购成本,运营成本。对用户是人性化的操作系统,让它实现体验。注重的是更舒适,对向往美好生活的体现。整个公寓里边我们根据定位,不管是地产系的公寓还是品牌类的公寓,还是酒店式公寓我们都有不同的解决方案。 首先从产品定位之初我们就会协助租赁行业里边的用户一块打造这个产品是如何定位的,是定位舒适型、服务型还是智慧型,需不需要把公需和私需分开,产品定位之初就要考虑预算、定位。房间里边不放洗衣机房,就避免了你再做防水,预留水管,增加了公共面积。产品定位之初就可以来打造公私分明的方案。 除了传统的方案之外,我们现在在推荐的是互联互通的智慧方案。海尔U+智慧平台是生活平台,有五大物理空间,七大场景,有智慧客厅、智慧浴室、智慧阳台,避免了用的软件和你的安防等等没有互通。这个门锁可以实现一键离家,一键回家模式,密码一输或者指纹一按,整个窗帘、灯光、音响、空气、水都可以按照你设定的场景来实现。 今天这上面看到所有场景在现场都有,都可以来体验。你想要实现灯光就可以加灯光的模块,不想用自动窗就可以取消。这是智慧厨房,客厅、厨房、卧室都区分强交互空间还是弱交互空间,有些可以选择不用智慧,如果厨房本来就是一个简单的厨房,就是一个弱交互空间,用传统的方案就可以了。 智慧卧室现在比较受欢迎的原因是人都有一个睡觉的临界点,如果想睡觉的时间再去关灯可能睡意全无。如果全语音交互的,说我要睡觉了灯光关闭、窗帘关闭。智能空调有一个好处,能结合海尔的健康枕,来体验夜间变换空调的温度。因为睡觉的时候设定了空调的温度,25度很舒适,但是半夜很多人冻醒,因为你在深度睡眠的时候体感温度25度已经变凉了。所以我们的健康枕可以区分你是深度睡眠还是浅睡眠,如果深度睡眠温度可以自动根据你的心率往上调。这个科技在9月6号开业的体验馆里边完全可以看得到,用得到。包括智慧浴室,智慧马桶目前是不用任何的连接,最简单的红外就可以和浴霸等等连接,不需要再增加布线,布网关。这都是最简单的互联互通,也是最稳定的互联互通。在这里不需要增加任何的采购成本,海尔一套就可以实现互联互通。 整个一体化方案,不管是智慧方案还是传统方案,实现的都是一体化设计、一体化施工、一体化服务。我们做到“4个第一”,第一个行业供应事业部,搭建了第一个B2B供应链平台。我们从采购系统、方案众包系统、物联系统都可以在我们的产品上实现。除了产品的互联互通,可以放到整个运营管理平台,像恒大、碧桂园等等这些已经打通,我们和自如的将府公寓、深圳的建融家园,张江人才公寓这些也已经打通。这些在实体中已经开始实现了。 最早是1.0,然后是2.0,现在是3.0版本,我的网关,布线,这些固定好之后后端是软件的升级或者产品的升级,这些都不影响你原有的想法。除了这些新拿的公寓之外,老的公寓里边也可以帮它改。城方环保大厦是一个改建的项目,我们也可以实现互联。举一个很简单的例子,有强交互的场景和弱交互的场景,你说电视不需要智慧的,或者冰箱不需要智慧的。但是有些安防类的成本几乎不增加的情况下,比如说风雨传感器加一个门窗门齿,我们现在在开会,外面突然刮风了,窗户是开着的,亩海尔的APP加了风雨传感器之后,就可以提示你外面刮风了,下雨了,可以通过手机开窗、关窗。新房子需要散味,也不需要去那里打开,然后关上,完全可以通过手机实现。 我们在整个公寓行业里边服务了455家公寓,我们也会不断地完善我们的方案,也希望大家给我们提出来更好的建议。我们希望通过不断地交互,来完善我们的方案,共同让这个行业更美好。谢谢大家![详情]

大成律师事务所合伙人刘唯翔演讲
大成律师事务所合伙人刘唯翔演讲

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。大成律师事务所合伙人、国际金融地产联盟常务理事刘唯翔出席并演讲。[详情]

郑华:上海年轻人每月房租占支出比例达40%多
郑华:上海年轻人每月房租占支出比例达40%多

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。上海地产·城方执行董事、CEO郑华出席并演讲。 郑华透露,上海年轻人每月房租占支出比例达40%多,北京将近52%。 以下为演讲实录: 郑华:非常荣幸,感谢胡会长包括柳佳前面做的引言。从上次在北京到这次,可能大家也度过了一个兴奋点到参与度的过程。我们跟魔方公司交流的也特别多,像魔方能够在中国租赁住房市场走了十年,我感到非常的敬佩。 因为每一次跟大家分享希望有一些新的思考,城方作为一个从创办到正式成立也就是两年左右的一家新公司,靠着国企和政府的支持走到今天。我们除了业务方面以外可能在策略和经济导向有我们的一些思考,所以今天我们把最新的一个未来战略跟大家分享一下。这个题目叫“新经济环境下的租赁住房城方之思考”。 其实就一个关键词:订阅经济的时代已经来临。大家以前听过各种各样的经济,中国从原来的开发性房地产走向持有性房地产,它是一个经济的主脉络的变化。最近我们跟很多的美国学者、欧洲学者也在探讨中国经济走势的时候,发现在美国30年前已经有经济学家在研究所谓的定制经济。大家看到的现在的“工业4.0”就是定制经济的一种表现,但是现在的一种新的提法叫“订阅经济”。 订阅经济是什么意思?它是和共享经济并列的两种形式,是在社会冗余前提下形成高效的资源互换,只有当社会冗余才有可能。订阅经济是基于使用权存在的,如果大家把产权放弃,愿意用使用权使用来获得永久服务的话,这就是订阅经济。 这两个经济伴随着中国的经济发展到今天其实都有了整个社会的基础,第一,中国经过这么多年的发展,物质、生产力、劳动产品都有一定的冗余。就像上海市政府非常多的领导在论坛交流当中也说,上海现在是2500万常住人口,流动性人口差不多在600万至800万。但是晚上没有很多人露宿街头,说明上海的老百姓不管是居住的还是流动的都有房子住。那么,如果是在这样子的一个经济体下,为什么我们还要在上海五年内还要新建70万套的租赁住房,还要社会统筹五年内差不多也要达到200至300万套租赁住房。为什么?不符合经济逻辑,供需已平衡为什么还要做? 不是这样的,是因为存在两种经济的作用,一种就是共享。我们现在有很多的房子并没有被高效使用,很多人都是投资人。第二种,很多人还是希望拥有房子,但是并不用。但是我们租赁住房实际推动的是共享和订阅。希望大家不是说不拥有房子,而是在一定时间内更愿意用获取使用来使得自己拥有这套服务。订阅经济有几个前提,一个是社会资源丰富,第二个是在整个的社会化当中,我们新一代的90后和00后会拥有这件事,如果你可以长期使用,稳定使用才会产生这样的经济现象。 有一本书叫《必然》,如果你已经使用了,为什么还要一定占有?这其实跟我们租房子道理一样,像魔方、城方,包括很多的公寓好像特别多,至少我们这些大的,原则是租客跟我们长期协议,也是非常健康,付款也没有问题,那我为什么要赶走你。所以在这种前提下,其实使用比占有更高效,更舒适。 举一个简单的例子,在日本的租赁车,特别是长期租赁车已经成为一种很简单的一种方式,当然在美国、日本车辆的价格比我们低很多。举这么一个例子,租一辆雷克萨斯,中国可能卖的比较贵,可能7、80万,在日本可能4、50万就买到了。他租一辆车用四五年,成本比我们买一的辆高。但是为什么那么多日本的白领年轻人租一辆车,特别是在日本不同城市打拼的金领、白领更愿意租车,而不愿意买车?因为他可以经常换,但是他要的就是丰田旗下最高端的雷克萨斯的带车,带司机服务,而不是我要买一辆车,还要雇一个司机,我天天还要想着这个车怎么保险,怎么维修,还要想着这个司机到底听不听话,这就是订阅经济。毋庸置疑,我们的租赁住房或者是长租公寓就是解决你的居住问题,但是是通过使用权的形式,而不是通过产权形式。 这里有几个关键词,第一个,如果我们想做这个事,必须要强调客户主权。如果让人觉得房东很厉害,房东可以随时赶你走,我觉得所有人来租你的房子的时候,他会觉得不安定。所以在法律协议上应该更多保护的是租客权益,如果你的租客权益已经强大到能够跟买一个房一样,那你为什么还要买房,你可以用每个月很好的流现金流来解决你长期的发展问题,你可以把你更多的精力资源用到生活、享受、职业发展、投资上去,你可以干非常多你想干的事,所以这就是订阅经济的优点。 第二,客户主权。你投资一个房子800万进去,每年付利息,你的资产是正常的,但是你如果把经济反过来想成我们的服务,我们的服务每年增长2%,它的增长是从房租的各种各样的使用权服务,每年都是按照各自的增长率来增长的,所以它正一个负利增长,所以这是一个巨大的产能。 第三,复利思维。 第四,订阅循环。和买断不同,定可以长期持续循环的价值交换,以企业和订阅用户的双向承诺为纽带基于时间线的订阅服务和经收入的价值交换循环。我们很多行当在你拿到一个承诺,拿到一个固定收入之后,可能这个工作在长租公寓就结束了,你就进入了一个现金增长,而且还是一个行业很苦恼的一个不正行当。但是不是这样的,这个行业有非常多可以做的事情,第一你有一个承诺,第二你有固定的收入,可以支持你做非常多的事情。 第五个不讲了,第六个关键词:单一客户经济性。你可能只看到了他单一的交给你的房租,但是你有没有看到他给他女朋友花了那么多钱,跟你有关系吗?看上去没有关系,他可能很多的服务,比如说被淘宝、饿了么赚去了他的钱。这跟你没有关系,但是你要知道一个月的房租,在上海的年轻人当中每个月的支出占比是非常高的,上海现在基本上在40%多,不到50%。可能北京都快52%了,很高。你拿52%去其他捆一个一个100块钱,200块钱的消费是非常容易的,只是大家对这个事情有无认知。 第二个关键点是客户流失,所有的行业经营当中都会遇到一个恶梦,就比如饿了么,你吃了一个餐说不好,就不用了。淘宝的购物不满意也不用了。你有非常多的选择,但是你租了一套房,一签签了一年住进来,你说你明天就可以不用吗,不会不用的。所以在租赁业的消费点远远比其他行业高很多,所以你要利用你的流失率来控制你的消费增长。 关键词八,数据智能。你就是一个管房子的,你就是一个借了人家房子天天愁着房子借不掉,还要还房东钱的二房东。你根本没有可能性把所有事情都干了,所以必须数据化智能化管理,所以我们也非常高兴的看到有非常非常多的租赁行业企业在信息化、智能化、数据华化上做了大量的工作,但是这些工作只服务了租房,非常可惜,其实这当中可以干很多事情。 我总结一下,订阅思维这件事有几个观点: 第一,订阅经济模式具有使用权的属性,与租赁住房属性相同。 第二,它是一个客户服务,要更多的注重客户感受,重视客户主权,而应该比较低调的中的房东。 第三,订阅经济是一种循环往复的过程,大捆小,小捆大,它是复利的。 第四,订阅经济本身必须要有智能化、信息化各种各样的推动,才能把大和小相互之间联系在一起,才有可能形成租赁住房的产业群来为所有的租客服务。 再简单回顾一下,刚刚是一些理论部分。我们看看城方的实践,第一个,大家对中国的住房体制得有认知,第一个我们干的这件事就是在在租赁使用权的业务版块里面,我们租赁业不在产权的分类里面。 第二,在整个国家政策下,大家都在大力推动这件事。上次在北京我也讲过,大家理解如果中国的房地产增速,中国的房屋租金的增速如果有一定的降幅,我不是说它不涨,我只是说原来可能每年7%,8%,像北京每年涨到了15%。当它增长率减少的时候,会带房地产消费业增长,会逼到消费业里面去,但是逼过去的钱是我们租赁的人赚来的还是最后淘宝赚了?其实我们至少跟淘宝一起赚。所以按照这样一个基本基数算的话,如果增幅减少的时候,杠杆算出来将近有800亿左右的消费额增长。 第三,租赁行业要算一本帐,一套60平房子到底要投多少钱,一万块钱地价,5000块钱土建费用,3000块钱的精装修费用。一般这5000块钱的费用建一个房子只投一次,但这里面的装修,里面25%的服务,里面日常的电费加在一起差不多是270万,相比是1:3,但实际上是1:5至1:8,所以在这个生意上大家可能关注的是到底什么那个户型、建设、租金投入。还是长期运营性投入还是长期生意。所以我们更关注的是“5”“8”的生意,不太希望关注“1”的生意。所以可以看到对于城方来说,我们的社区的初期投入的标准要远远高过行业,这也是我们对于“1”,我们觉得多投一点没有关系,但是我们对于那个“8”是不是能够省一点。 我们城方系统里面做了两个:生活、发展。为什么做这两个?因为我们在上海打造职住平衡社区。如果一个年轻人在上海只租了一套房,但是没有工作的话他是不可能在你这里生活长远的,他可能只能制服呢的房租。为什么?因为他支付房租是为了找工作,那么你就没有订阅经济,因为他只付了你房租,其他的东西都没有。只有让他在你这里边生活的好,除了付你房租以外还可以吃喝玩乐睡,在这个前提下他才会产生订阅经济。所以,我们更关注在社区里面的人的生活,还有特别关注年轻人在社区里面的发展,只有他今天一万块钱,明天涨到两万,后天涨到十万块钱,那么我们的生意就来,但是他还不能走。 这个是我们4+6的单元版块,我就不细讲了,我就介绍两个。 第一,我们有一个轻奢类的客厅,有咖啡什么的,很多业界都做,只是没有我们做的极致,我们是100%自有员工,我们是100%自有经营,我们连咖啡都自己买,星巴克的咖啡成本2块钱,我们咖啡成本4块钱,因为我们是用的它原来的供应商,因为它原来的供应商比现在好很多。除了这个以外我们还做了城方完整的一套24K无人零售系统,我们现在自己开通的有自助洗衣版块,这些我们都是自营的。我们所有的服务项目都是付费的,如果你要做这个如果是打在房租里面的就不是订阅经济了,更多是更多的组合在一起的一个合约,这个合约是长期的。 这个是我们的合作伙伴,当然希望有更多的合作伙伴加入到城方的系统来。这个是沃勒信息化系统,我们跟阿里云做了完整的信息化系统,我们除了房屋租赁平台还有社区的管理平台,当然这两个我们在行业中不算最好,但是我们有两个比别人多,第一,我们有五自己完整的线上零售系统,还有自己的办公服务系统。所在城方的系统中基本可以解决生活体验和就业问题。 这个是城方app X方。这个是沃勒客户系统,我们认为G是客户,有C和c,大家有兴趣的话可以进去分享。 我们希望乐观提升客户的黏性,这个黏性是希望他把所有的消费都留在我的房子里。以订阅模式运行逻辑提供城市租住权服务,我们希望你签的五年是出租权服务,而不是居住服务。如果你把五年签给我,我给你一个固定的折扣,我们现在在上海十个区任意地点居住,今天想住在长宁,明天谈个恋爱想住浦东,你只要把你的东西委托给我,我帮你搬到浦东的房子里面去就可以了。当然如果是这样,这才叫租赁生活。年轻人,所有希望租房子的人谁不愿意享受上海各个地方的繁华,最后觉得你在上海真正要安居的时候,把前面挣到的钱在上海把房子买了,不想现在天天背着房债,累的不得了。 最后讲讲我们的企业愿景:让更多人安居都市宜居生活。我们希望大家不是在上海一线城市,在全国各地年轻人只拥有一张床,而是希望大家度过美好的生活,谢谢大家![详情]

魔方生CEO柳佳:租赁公寓前期选址是决定投资回报关键
魔方生CEO柳佳:租赁公寓前期选址是决定投资回报关键

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。魔方生活服务集团CEO柳佳出席并演讲。 以下为演讲实录: 柳佳:尊敬的胡会长、各位尊敬的嘉宾,大家早上好!非常高兴今天能够来这里跟大家分享我们在长租公寓经营当中的心得、体会。刚才胡会长介绍了我们这个行业肩负着非常重要的社会使命,同时也遇到了非常多的机遇和挑战。 今天大会给我的主题是如何打破当下行业的困境?其实很简单,所有的行业都需要坚持自己的初心,我们的本源是什么?我先解读一下长租公寓行业的本源。长租公寓其实就是两手抓:房源和客源。 我今天的主题是双管齐下和数字俱增。一手抓房源,一手抓客源。长租公寓行业当中有那么多的问题,很多问题就是产生于管理不够精细化,很多时候我们的商业模式是否按照我们的预期在展开?大家都说租赁有“剪刀差”,有增值收入,有各种各样未来想象的空间。这些数字是否能够实现?所以我们对于数字的关注,这个数字在我们整个业务流程当中的作用也是非常重要的。 我待会儿也会介绍一下我们在数字管控方面的想法。每天我们在日常工作当中,特别是CEO们天天要向投资人解释今天的房源增长多少了,多少套数,几千间还是几万间,我们的回报达到多少,我们的出租率达到多少。昨天华平也拿了一个奖,我们投资人对数字的关注远远超出我们的日常管理的细致度。 反过来要求我们在日常管理当中团队每时每刻要掌握这些数字。数字每天都在产生,一线每天都在接触这样的数字,管理团队如何有效的组织、分析和管理这些数字,让这些数字改变我们的组织结构,改变我们的业务流程,从而提升我们的效率。这也非常重要。 我们现在有很多的合作,特别是现在有很多企业进入了轻资产的合作领域。作为管理方每天要向业主报告,用什么方式向他呈现在我们的管理下面公寓每天的出租率是多少,房价多少,水电费多少,人工成本多少,保洁、保安的外包成本多少。这些也组成了运营管理当中的一些要素。 先从房源开始,跟大家分享一下魔方生活管理的方式方法。今天时间有限我简单分享一下,下次有机会可以更深入的展开。 比如说房源管理上面,投资决策方面就有魔方七维度的方法。参考周边租金的数据,包括办公租金、商业租金,同类公寓产品和住宅产品的租金。租金有租金成本和租金收入,我们还会比较周边酒店类的收入。一共有7个维度的评判。能够自动计算出每个地方可承受的租金和销售能够达到的收入。房源管理当中这些数字能够决定我的投资模型是否成立。 我们还有一个灵眸系统,只要在我们的系统上选一个点,能够给到你1公里之内、3公里之内,周边所有商业类的租金价格,各类人口数据。而且我们的人口数据精细化日间人口和夜间人口。在陆家嘴地区周六人口还是比较少的。灵眸系统能够帮助我们做一些投资的决策。后面还有一系列的产品体系,我们有不同品类的产品,分别对应不同的客群和不同的造价,来帮助我们盘活物业当中获得最高的投资回报。 公寓赚不赚钱在投资决策的时候,在选址的时候70%已经决定了。后期当然很重要,管理、产品、服务等等。但是前期的选址是整个投资回报的关键。房源管理当中或者在投资的模型当中最重要的参数叫IRR。IRR怎么组成的?租金成本和单间的造价。我们的商业模式主要是租赁经营为主,单间的造价决定了未来折旧摊销成本,还有租金收入。 所有的参数都会决定我们的IRR,数字的流转过程当中准确性和可实现的程度是非常重要的。我们以单间造价为例,单间造价在我们的运营管理当中如何保证它的准确性,以及持续的在我的经营管理过程当中让这个数字能够对我的投资决策负责。 我们拿到一栋楼就派人去勘测,这个时候我们就会初步的估一个单间造价,平均的造价在5—6万之间,本身建筑结构比较好的从5万开始起估,建筑结构比较差的可能从6万开始起估。这当中还有很重要的是产品定位,到底是中高端的产品还是白领公寓,还是多人间的企业宿舍。这跟周边的地理环境有很大的关系,周边到底有哪类的企业,有哪些客户需求。 这些所有的都会跟我的单边造价挂钩,这些事情不是一个人决策,是整个团队一起决策的。最后整个投资决策当中定下来做哪个产品,投资决策会带出一个数字,单间造价假设是6万块钱,会给到我们的工程预算。我们的整个系统不是说好6万就结束了,我们整个系统是由不同的系统组成,前期有一个投决的系统。这些数字永远是一致的,会被带到不同的系统当中,让不同的部门去执行同样的要求。比方说工程预算当中如果预算是6万,我们的预算一定不能够超过6万。预算做出来以后可以分门别类的,采购是多少成本,集采多少成本,后期还有维护。投决的时候还给我们未来的二次翻修留了预估的装修成本,如果现在不留,将来也会发生,不如做到前期的投资决策当中,这样更能够真实的反映投资回报。 现场管理跟预算也有关系,现场管理最多的就是签证。单间造价当中也有很多的窍门,不是说这个数字是不能够动的,我们会预留5%左右的不可预见费用,一般不会超出。现场除了管理预算的数字之外对工期也会管理,所有工期也会成为我们的前期成本,跟造价是类似的角度。我们在现场管理当中也会对这个数字负责。 最后验收和决算,结算和验收是紧紧挂钩的,最后有没有做,做得质量好坏会影响未来收入的变化。造价当中的执行会影响到未来经营收入的变化、维护费用的变化。所以我们在验收和结算的环节会再一次改变数字。最后决算跟预算一般不超过3%,一般情况下是低于3%的。如果低太多也是有问题的,说明我们预算做高了,我们以前曾经出现过预算做得很高,看上去考核都完成了,事实上这是一种不合理的现象,或者说是我们不希望看到的现象,我们希望看到预算跟决算是非常精准的匹配。 销售预算说今年我们完成120%,绝对是我们预算定低了。所以在这个数字的履行当中,从前期到验收决算大概4—5个月的时间。但是这个数字还没有结束,这个数字还会放在我们的系统当中,因为后期要有维护。如果10年租赁,可能在第7—8年翻修,每年会有家具的更换或者硬装的更新。这个属于预算会再次启动,会根据当初投决的数字进行翻修,一定会在这个预算范围内进行的。 我们以前发生过没有做这笔预算,到这个时候店长或者区域总经理提出来时间到了,我们该装修一下,不知道花多少钱,花多花少对我的投资回报有多少影响都不知道。那个时候再来算已经晚了。所以很多时候我们的工作都是从头开始做,一连串的数字从头到尾,能够确保我们的商业模型是能够落地,能够实现的。这是我们在房源管理当中举的小例子,真的讲起来房源管理当中有很多细节。 接下来再花一点时间讲一下客源管理。这方面我们有很多的系统—CRS渠道管理,还有CRM会员管理,是做客户信息的。魔方小管家是给我们的员工用的,同时我们还有160多条服务SOP。未来我们可以输出给协会,昨天大家一直在说行业需要标准,魔方也非常愿意贡献自己的微薄力量,把企业内部标准共享出来,跟大家一起探讨,希望跟一些行业领袖企业一起制定一些服务标准或者建设标准。这些标准非常稀缺,我们也希望在协会的牵头、领导下面能够形成一份行业的标准。 我们除了制定标准以外还会经常定期的做客户调研,上个礼拜我刚刚做了一个调研,10个客人他们提出的问题比我想象的更有创造力。他们很多时候不是在说房间好还是不好,他会告诉你,你要怎么做,现在的客户是KOC,已经用自身的体验在告诉你我要什么,每个人都需要一个专属管家,希望在你的公寓里边有很多定制化的家具,定制化的服务,我要专业的健身房。你们的健身房还满足不了我,传统的观念认为我给你搞个免费的健身房,他说我要付费的健身房。这些都会对我们的客源管理带来很多有益的提升,所以做客户调研非常重要的。 在客源管理当中讲一个小案例,CRS的渠道管理,这也是很多人非常关心的工作。我的经营回报能不能达到,是我的收入能不能达成,主要的收入来自于我的销售。我们对于销售的管理有一套数字,我们有自有渠道、第三方渠道,还有客户推荐客户,其实也属于自有渠道的一部分。KA是我们的大客户,专门跟全球500强企业来对接。这个渠道当中有一个比较有意思的数字,我们也一直在提升这个比例,90%我们自有渠道的比例。以前大家觉得长租公寓不像携程有很强大的交易平台帮助你导客,现在公寓还有刚刚有类OTA的平台。渠道可以用,但是不能依赖度过深,所以我们在自有渠道的建设当中投入了非常多的精力。所以我们现在自有渠道达到90%销售定价的贡献率,其中还有一大部分是续约的客户。 渠道要广开,不是说第三方渠道比例小就不开了,我们还是要广泛的拓宽第三方渠道。在巨大的渠道库里边会产生预约,有电话预约、线上预约,我们会考核一个数字,30分钟回复率达到百分之百。我们的5分钟回复率达到95%,有时候我们的员工可能在带看客人,基本上95%的预约单会在5分钟内给予回复。为什么要回复率高?每个数字都是相关联的,回复率高能够给我们带来后期的到店率高。到店率成为了我们在客源管理当中非常重要的指标。现在我们基本上能够达到预约的客户,电话来访的客户65%会被转化为到店的客户,到店才能转化为成交。 到店以后我们如何把65%的看房率尽可能的提高签约率,既然来了,多少人能够签约呢?就要靠我们的带看流程,我们有不同的样板间,针对不同的人群,而且可以实现样板间的销售,可以拎包入住。 看房的以后多少人能够签约呢?做这个数字的时候我们市场部跟我们说要不要分享?我们不知道这个数字是高还是低?我也不知道这个数字是高还是低,差不多36%的人看房以后会跟我们签约。如果各位同行到店签约率比我们高的,我也非常希望跟大家交流一下,学习一下大家的方法,因为这个数字对我们的经营太重要了。如果比我们低的,大家也可以拿着魔方的数字告诉你们的市场总监、销售总监。 这是我们第一次发布这些经营管理数据,这些都是我们的实际数据。这样的“销售漏斗”帮助我们准确的寻找到我们的客户,然后在每个流程当中尽可能的让它一步一步的转化到我们的签约入住客户。这个订单后面还有成本的匹配,时间关系就不说了。当时我跟郑总还聊过投资签约的比例,我这里讲的是订单销售的比例,有多少个项目上会以后通过了,通过了以后有签约的,这个比例是拓展开发过程当中的“销售漏斗”。我们最近也在学习,未来在房源方面跟踪管控每个环节。 总体来说这个行业是有点点难做,但是我们还是非常积极乐观的,租购并举已经成为了国策,租赁这个浪潮势不可当。我们认为大浪淘沙,有些问题也是好事情,能够把一些不好的做法,能够打破高收低出的局面。我们也希望跟我们的政府部门,跟行业协会,以及所有的同行、合作伙伴共同踏浪寻梦,一起创造我们美好的租赁生活。谢谢![详情]

胡安东:住房租赁业要考虑公共性社会性 不能迷失自我
胡安东:住房租赁业要考虑公共性社会性 不能迷失自我

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。中国房地产业协会副会长胡安东出席并演讲。 以下为演讲实录: 胡安东:首先感谢大家今天来参加本次峰会!一年一度的住房租赁峰会今天在上海隆重开幕,我首先代表中国房地产业协会、中国房地产金融杂志社,对参加峰会的所有来宾和新老朋友们,表示热烈的欢迎和感谢! 这次峰会是在中央强调不将房地产作为短期刺激经济手段的背景下召开的。中央的表态,是对过去几年房地产大规模开发、高速度开发、加杠杆开发方式的警示,意味“房住不炒”绝非权宜之计,而是长期政策,同时表明,中国经济在间隔一段时间就要靠房地产拉动一下“工具论”,或者叫惯性思维,真正到了退出历史舞台的时间拉!不将房地产作为短期工具,就需要长期工具。这对住房租赁而言,不失是好消息。为什么这么认为? 第一,与短期工具相比,住房租赁是房地产发展方式中最长期的工具。这是因为,住房租赁不需要大规模的新开工,新的动土,就可依靠旧城旧区改造、城市更新、存量盘活,挖掘出一批房源,解决那些暂时买不起房子群体的住房问题。而且工改住、商改住等方式也是近期解决新移民、新就业人群住房问题的首选。 其次,与短期工具相比,一些人口净流入的城市,建设长租公寓、青年公寓、集体宿舍可以稀释杠杆,减少相对单一的投资,是解决住房问题的长期工具。一方面,它按照有效的供需关系,不盲目投资,避免库存;另一方面,降低新开工强度,有利于房地产结构调整。 第三,与短期工具相比,住房租赁是解决中心城市、城市群日趋紧张住房问题的可持续手段。中央已经把中心城市、城市群的发展,作为“十四五”时期的重点任务但怎么避免在一些区域和城市出现“房地产化”,同样不能靠高强度开发,需要尽快使“租售并举”落地。 第四,与短期工具相比住房租赁是国家鼓励的居民消费,而非占有居民财富过多的家庭投资。我理解,房地产短期工具作用的减弱,实际上增加了多主体供应的可能,不单是经济不能靠房地产短期刺激,房地产开发自身,也需要其他方面参与。现在住房租赁专业化机构算一个主体;参与城市更新、旧城旧区改造算一个主体;企业自筹资金开发人才公寓、职工宿舍算一个主体。还包括多渠道保障,就是我们现在的住有所居,都与社会稳定有关。新加坡比较稳定,主要是多渠道保障做得较好。反之,此次峰会有必要在业界统一认识。 一是不走经济靠房地产拉动这条老路怎么办?就有更多的新路留出来,也就是我们要有很多条腿来解决住有所居的问题。这是住房租赁从业者有必要统一的认识。 二是房地产正在由“平方米时代”转向“立方米时代”。何谓平方米时代?平方米时代,三个字:“短、平、快”。短,就是企业主要追求短期利益,讲规模、讲数量。平,就是企业的视觉都是直线的,简单、粗暴,发展方式、考核指标也比较单一。快,就是企业讲速度,高周转、高杠杆,让大家过得很焦虑。何谓立方米时代?就是“长、宽、高”概念。长,就是用绿色健康的发展理念,让房地产保持长度,也就是可持续发展,让企业的寿命长一点,盖的房子也有一个全生命周期。宽,迥数字化增加房地产的宽度,连接教育、文旅、健康、休闲、体育健身、社区等生活服务。高,就是高质量发展,推进房地产转型升级,提高效率效能。 最后我想谈谈个人的看法,当前住房租赁关键要把握好三个方向: 一、营造一个好环境。现在融资环境也好,公共环境也好,对住房租赁颇有微词。“雷”时有爆发,“坑”也挖得不少。这对一个初始的新产业来说,需要尽快改变。出现一些问题不可避免,但如果从大的方面,住房租赁不能挖出这些“雷”,填平这些“坑”,是对整个行业发展是极其不利的,也不相称。因此人人都要维护这个大环境,让住房租赁走出舆论困境。现在大家普遍担心的,除了资金困难,首先还是要注重社会形象。 二、找准一个新定位。作为房住不炒的一个重要工具、长期工具,住房租赁必须树立良好的格局,让行业更加健康、自信、强大。从定位上看,住房租赁更多公共性、社会性,不能抽离这个定位而迷失自我。归根结底,组行业自己要正气,把自己放在一个大的格局下考虑发展,这里不是打一枪就跑的地方。“故事”讲多了,就要变成“事故”。 三、瞄准一个新人群。这个新人群就是住房观念变化、社交方式变化的租房人群,他们渴望在这座城市生活,很期望自己能被这座城市接纳,不计较通过什么方式解决住房途径,培育并善待这个新人群不仅有利于租售并举,有利于不过度依赖买房这一种方式。最主要的是,这是一种社会的更大进步! 谢谢![详情]

龙旻明:中国资产证券化未实现资产和主体信用的脱离
龙旻明:中国资产证券化未实现资产和主体信用的脱离

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行,主题为“回归本源 重塑增长”。普洛斯金融、区块链产品负责人龙旻明出席并发表演讲。 以下为演讲实录: 大家好,我叫龙旻明,感谢王刚总给我们这次机会给大家从不同的角度分享一下金融科技对证券化REITs,泛证券化产品的推动和促进作用。首先我来自普洛斯金融,普洛斯金融从2011年开始以基金的方式去管理地产,普洛斯金融截至2018年在整个全球的地产资产管理规模已经达到了640亿美金,从2011年开始我们以基金的方式去管理希望全球的主要是有物流地产为主,我们的物流地产在中国、巴西、印度都是处于排在第一的位置。在2012年,我们在日本也发行了一支REITs,这支REITs现在基金管理规模已经是6000多亿日元,市值是50亿美元左右,现在也是日本资产管理规模最大的一支基金。我们普洛斯金融基于普洛斯这样大量的资产,我们去年发布了这么一个证券化的基金平台,我们这个平台是想解决什么问题呢?现在中国的资产证券化还是存在一个问题,它没有真正的实现资产和主体信用的脱离。出现这个问题的原因主要是有几个方面: 第一,投资人还是比较有看主体信用的习惯。第二,我们的资产信息不像美国那样,监管要求要向投资人合乎透明,底层资产信息需要透明。第三,资产管理机构、原始受益人的信息大多是黑盒操作的。我们发布这个平台就是想推动,包括ABS,REITs之后能够以脱离主体信用的方式去发行。其实我们是从几个方面实现的: 首先,在资产再实现的过程中,底层现金流在形成的过程中实时的登记到了平台上,实现了它的信息真实性和不得篡改。在后期的存续期过程中,之前都是通过人为实现操作,其实我们更多会用区块链、智能合约、AI等技术,通过智能合约自动的执行比较复杂的结构设计,包括后续的资产兑付,致力于对接更多的资金方。 REITs是一个有比较兼具股票和证券化,它有复杂的结构设计,也有现金流的穿透,所以觉得从科技来说更多是给投资人一个手段以及是一个工具,能够更好的穿透风险,会通过分散化能够把自己的投资收益最大化。[详情]

黄长青:若推出REITs 其意义不亚于科创板
黄长青:若推出REITs 其意义不亚于科创板

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行,主题为“回归本源 重塑增长”。天风证券资产证券化业务委员会主任、董事总经理黄长清出席并发表演讲。 以下为演讲实录: 感谢王总,我本人来自于天气风证券,是一个全牌照的上市券商,我从2008年一直在撰写一些证券化的周报。的确REITs这个呼声有10来年了,一直没有推出来。其实我们从业人员对于这个产品还是非常期待的,觉得这个产品的确像王总说的是一个跟证券化有点类似,它有稳定的现金流同时秀是权益型产品,享受浮动回报。我个人的观点是不动产本身就具有上升空间,所以国内的REITs市场一直没有打开,我觉得根本的原因:1.产品本身大家把它当成一个不收产品。2.投资人的群体也不广泛,主要是银行买这个产品,银行最关注的是安全性,可能对于未来你有多大的超额收益,它都不太关心,就关心三年之后还本付息。所以这就是REITs在中国市场发展的不是特别大的主要原因。 据我个人了解,现在从技术层面已经没有太实质的障碍了,现在有几个版本,有些人觉得公募REITs要先推出来需要修改证券法一步到位了,比如说公募基金可以投资非上市股权、项目公司的股权,直接就是一个不动产物业成为公募基金或者别的一些公募资本产品的一个投资的品种。这样我觉得跟国外的契约型的REITs就很像了。但这个我觉得取决于公募基金法修改的决定,另外就是采取一种间接的方式,因为公募基金可以投资于标准化的产品,证券化就是标准化的产品。通过公募基金+证券化,然后证券化去投物业的项目公司的股权,用这种间接的方式也可以实现公募化。但是第二种可能会相对复杂一点,但是我觉得是推出来障碍比较小的一个方式。 现在国内的确对公募REITs的需求也是很强烈的,而且处于一个政策的大背景下比较适合这种产品的推出,比如说存量、支持租赁型住宅,必须要有一种金融工具来提供它的流动性。所以现在我觉得是一个比较好的政策环境。但是也有人会考虑REITs的推出会不会助推房价,但是我觉得REITs是恰恰相反,它对于目标物业是一个合理化的定价,因为只有一个产品有高的流动性才会有一个合理的定价,像现在房地产很少的成交量就可以把房价拉的很高,就因为它的流动性不够好。所以我个人觉得从一个券商从业者的角度来讲,我们觉得REITs目前的退出可能有些还提出存在税收的等等问题,但我觉得这个只要能够实施税收中性原则,包括国外很多境外市场也没有说税收减免,只是说没有重复征税。我觉得只要中央下定决心推出这个产品,我觉得它的意义不亚于科创板,可能是两个重大的创新。科创板带来是新经济,轻资产的类型,REITs代表的是传统经济,但是他是一个重资产的未来的升级转型。所以,我个人觉得从投资的角度来讲的确需要更加多元化,因为如果把REITs当成一个正华产品,它目前的投资人主要是银行自营、理财,最终的投资人还是银行的资管产品。如果REITs退出来以后是一个权益型产品,银行自营资金不能参与,非常适合于理财来进行配置。还有就是一些非营机构、养老金、公募基金这些,从境外的经验来,他们是长期投资人,所以REITs推出来以后,投资人有一些相应的配置措施,我觉得不是一个难的事情,目前来讲是万事俱备,只欠东风,如果高层对这个事情有决心,应该来说没有特别实质性的障碍。 因为我本人是从事投行业务,我们也一直在想往投资端延伸,就像刚才杨总提到的可能这个pre(音)REITs一想致力于打通这个产业链。我个人觉得黑石做的很好,它就是通过低买高卖中间通过一些改造,它也做一些REITs,包括CMBS,所以它把金融工具应用的非常充分。如果作为投行要推出一个产品,我们倾向于选择两类资产,一类是特别稳定的,类似于像股票的蓝筹的和一线城市地段的写字楼、商场。还有一类我们倾向于选择一些比较有潜力物流、养老,目前看来价值虽然没有那么高,但是通过比较强的管理能力、运营能力,它的价值有极大的提升。券商是作为一个交易型的机构,不管在设计和投资这些REITs产品,我们追求的还是一个超额回报,我们不会特别看重趋于特别稳定的,个位数的回报率。我们还是希望在REITs里面加入一些投行的成分做套利性、多策略的产品设计,为投资者提供一个REITs+的超额回报,但是这个还是要控制风险,从证券化的角度我们要提高分散性、信息披露,包括选择一些管理能力很强的机构,他们有这种历史业绩。这样我们可以在比较稳定的基础上提供一个超额回报,这是我们的一个想法。谢谢。[详情]

杨宇:REITs于投资者而言是个兼具股和债的形式
杨宇:REITs于投资者而言是个兼具股和债的形式

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行,主题为“回归本源 重塑增长”。国寿资本董事总经理杨宇出席并发表演讲。 以下为演讲实录: 非常感谢房地产金融给了我们一个非常好的交流机会,谈到REITs,刚才几位嘉宾都提到很多。对于投资者而言它是一个兼具股和债的形式。目前投资者的投资渠道还是比较狭窄的,就我们来讲有一笔钱买一个理财产品,得到的是一个固定回报。如果二级市场买股票,会有不确定的风险。那么如何享受一个股票和债券所兼具的产品,目前是摆在投资者面难题,也是摆在监管机构的难题,那么REITs可能是一个比较好的产品。刚才投资者方面说了很多,我就不赘述了。 就一个投资机构而言,特别是我听到很多不动产基金的同事讲到了很多增量、存量物业投资的想法,我们怎么去看待REITs推出这件事。我觉得首先对于REITs的推出,对于不动产基金来说是一个非常好的退出的渠道。我们现在投的大量的资产,坦白的说都是基金进,基金出。但是在很多,特别是在资管新规以后,我们发现很多基金以前认为两到三年甚至更短退出的项目,现在面临着困难,投的好不如退的好。现在怎么实现退出呢?是完全寄希望于保险还是大的产业资本去买吗?可能REITs的推出会是一个更好的选择和渠道,这是第一个方面。 第二方面,对于不动产或者叫不动产投资机构来说REITs是一个很好的投资方式,或者叫投资的架构。我们过去的不动产基金收购的方式多数是并购贷款再加上权益型的资金。而REITs,我们可以通过将原来的并购贷款换成优先级REITs的份额形式出售给银行,这个银行因为考虑它资本债用的要求,它的优先级的REITs投资的收益率是远远低于并购贷款的,一般来说可以低于基准利率。所以这个成本的下降对于权益级资本来说是非常有意义的。 第三方面,REITs还有一个重要的作用是,其实是我们在看待上REITs资产的时候有很多条件,但是不满足这个条件的资产怎去变现,怎么去流动?那可能就是不动产基金pre(音)REITs的产品将会大量的呈现,这对于市场流动性有很好的帮助作用,也为很多犹豫不决的投资者注入了一个强心针。刚才秘书长也说到了REITs的推出到底对于市场来说是上还是下? 我们看待这件事的时候,我们也研究过新加坡或是香港上市的REITs产品的表现,首先它就是股票,它肯定会有市场风险和系统性风险,整个市场波动的时候,它肯定会向下走。但是对于一个优质的资产来说,随着它的受息率、投资回报稳定的上涨,它的资产还会波动到它真正价值的一个区间的中枢,所以整个REITs的推出,我想是一个趣味存真,或者是一个优质资产最终脱颖而出的机会。所以我们不过多探讨在这个时间点上REITs的推出会享受流动性溢价,高倍的时候出现大幅度的波动,我觉得这个不重要。我们作为投资人而言,更多的是看重:1.逆周期的能力。2.对于长期资本来说,特别是保险资金来说是跨越周期。我就说这些。 其实中国人寿做这个不动产投资应该说是一个相对成熟的机构,从2012年当时还叫保监会下发了投资不动产的办法以后,到现在六年的时候中国人寿投了一千多亿,我们的分布大概在一线城市,40%在海外。我们到底要投什么样的REITs,我们还是要看REITs本身资产所在的位置,它的资产所能够产生的租金收益的水平和它未来的增长趋势。我们这个行业的人都知道,我们现在的租金不好,但是它的增长率很好,比如说有一些物流地产,有一些IDC这些行业为什么大家趋之若鹜的去投。对于保险机构而言,它的投资分为两个版块,一个是标准化市场,另外一个叫另类投资。我刚才说的数字是另类投资的占比,但是REITs推出以后未来会放到标准化版块,那么这两个版块最终对于不动产的理解,我想应该是趋同的,我想大多数的金融投资机构会关注的一些点,不光是看重它二级市场的表现,更会看重基础资产的情况。[详情]

陆兵:开展REITs一定要透明化、规范化
陆兵:开展REITs一定要透明化、规范化

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行,主题为“回归本源 重塑增长”。VIINET董事、Vesta Investment Advisors首席执行官陆兵出席并发表演讲。 以下为演讲实录: 摩根分析师形容的REITs一句话,我觉得很好。他说REITs闻起来像房地产,看起来像债权,走起来像股票。他形容了这三个特点,实际上这三个特点已经包括了REITs所有的特性。从中国的REITs到美国的REITs,美国REITs一般很规范化,从1960年开始到现在已经有将近60年的历史了,所以它的法律法规,尤其要开展REITs的话有一点非常重要,就是透明化。因为作为一个投资者来讲,如果REITs不透明,我根本不知道你的风险在什么地方,所以要使REITs在中国开展,透明化相当重要。还有就是规范化,这是最基本的一个条件。 另外一个条件就是说,作为一个投资者做任何一个投资都要有回报,对于美国的REITs比较成熟,它的回报率也相当好,美国的回报率分成三个部分:1.法律规定收益率,缴税的部分以红利的形式,一般是一个季度来回馈给投资者。同时,REITs的公司做融资保额10%,所以REITs的盈利我说像乌龟爬一样,但是比较稳健,相对来讲风险性也比较低。2.预期增长高了,那么REITs的股票也同样增长。现在我联系到中国的REITs,你要想中国REITs发展的话,因为它是以收益为背景的股票形式,中国的收益怎么提升呢?中国的房价很高,所以它的收益率很少,如果按照目前这个情况的话,我觉得中国开展REITs很难,投资者不会多,因为投资者不多的话流动性就很少,没有流动性的话,你很快会死掉。昨天我聊到一个事情,就是怎么样降低中国房产的价格,美国有一个另类的东西,因为中国的地产是一次性卖给你,然后你交给政府钱,但是美国不是的,它是50年,70年,250年,每年以租金的形式来支付土地本身的价格。我觉得中国的国家层面是不是可以试点,不是开发商一次性支付房产,可以分期付款,或者用每月支付的钱来支付土地的价格,这样开发商可以用很低的成本来建造楼,租金相对高,那么投资回报率就高,流动性也就高。所以我觉得中国有很长的路要走,包括政策性的,采取什么样的政策,所以一定要有政府出面,中国的REITs才能发展起来,不然的话目前的情况不是很乐观。 作为一个投资人来讲看REITs,首先我要看它的透明化,要看它的租金,欠了多长的租约,是不是每年都会增长?第二,REITs的债务是什么,它的杠杆是多少,因为现在一般股权的REITs的杠杆率只有31%,所以说一般我不会选杠杆率高的REITs,一般会选低的REITs。还有就是他的管理团队,美国的REITs房屋的拥有者和团队是一个团队,1986年里根签了一个法律,他之前允许房屋的拥有者跟房屋的管理者一定分开,从60年的时候一直是叫抵押贷款的REITs。自从1986年里根签订了一个法律以后,拥有者和管理者可以一起,那时候美国的REITs发行了很多很多,也因此发展起来。一般选择REITs,我也是选择不会分开的,因为分开的成本太高。还有就是它的reter(音)的风险性,我一般是考虑它的综合性的reter,看它是是不断的有新的房屋进来,这是我比较看重的REITs。[详情]

张国正:城市更新将发展旺盛 旧改仍然是黄金时代
张国正:城市更新将发展旺盛 旧改仍然是黄金时代

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行,主题为“回归本源 重塑增长”。安狮资产创始人、董事长张国正出席并发表演讲。 张国正表示,安狮资产非常看好城市更新这个主题,所以基金定出的目标就是定位于城市更新。他认为城市更新机会继续非常旺盛的发展,不会像住宅建设黄金时代过了,是白银时代。城市更新,旧改仍然是黄金时代。 以下为演讲实录: 我们非常看好城市更新这个主题,所以这个基金定出的目标就是定位于城市更新。我看到一些政府的刊物里边有这样的数字,全上海有接近3.5亿平方米的楼房土地未来是可以提供给城市更新的,这是非常庞大的数字。如果我们再看办公楼,现在全国超过十年的办公楼加上商场大概是6900万平方米,当中4000平方米在北上广深,大概58%都在一线城市。如果再放大一点,全国的数字大概在8000万左右。 存量可以提供改造的量是非常庞大的,而且是实实在在的。我们公司就是因为看到这样的可能性,所以我们聚焦的产品是以办公作为主线,把其他的产业或者业态作为辅助式的业态,办公作为主流进行打造的。 比较有趣的是我们寻找项目里边我们发现城市更新是很需要的,但是符合城市更新的项目是不容易找的,有很多不同的资源,包括产权、硬件上面的缺陷等等。现在这个市场出现的一些低效的项目,原来业主没有很好的维护,没有很好的从租户的角度整合,所以这种项目是低效的。 就在现在这种经济低迷的状态下他们需要找出路,我们看起来出现了城市更新里边不需要大动筋骨,但是有很好的增长机会。我觉得现在是非常独特的时刻。我们看到一些需要小动的,已经不错的资产。 国外的经验太多了,我们中国的经验也非常多,但是给我们的视觉是单一业态的项目在改造以后远远不及你把一些新的业态带进来的,原来只是单个的写字楼,我可以有两个选择,一个是重新打造成为管理上面、硬件上面提升,继续做办公楼,或者是把其他更新的业态、更新的管理模式,把它打造成为一个综合体,哪怕是小一点的综合体,但是是符合新经济的态势。这个方面给我们的回报是更高的。 这就是为什么聚焦的不仅单一业态,而且是综合体,哪怕是小一点的综合题。 我们合作方面是普罗斯(音),但是我们这个平台完全聚焦于商业房产。因为参与到市场的投资者是相当多的,我个人认为城市更新机会继续非常旺盛的发展,不会像住宅建设黄金时代过了,是白银时代。我觉得城市更新,旧改仍然是黄金时代。因为参与者多,就变成收购时候的价格因为竞争的环境下抬高了。 怎么把这个产品做好,变成以后推出时候最重要的环境。我们看到很多基金仍然是围绕着怎么从容自方面做,我觉得产品还是有空间可以提升的。后面有成功的房地产基金在打造产品上面是特别注重的,尤其抓准了未来住户的发展趋势。上海现在有非常多国外的零售商,他们没有做得很大,而且他们是非常积极的在上海进行市场运作。 我们现在有非常多的时间抓住这些新进来的,无论是零售商,无论是机构也好,跟他们一起来打造。刚刚任总说从定位开始,然后招商,然后营运,这一块是最重要的。[详情]

刘易寒:看好优质资管项目 关注产业新城板块
刘易寒:看好优质资管项目 关注产业新城板块

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行,主题为“回归本源 重塑增长”。中创海洋执行董事刘易寒出席并发表演讲。 以下为演讲实录: 对于城市更新这一块,我认为现在大家对这个概念炒得非常热,可能它现在已经是现阶段新的风口了。为什么会出现这个原因?我认为最近国家对于新增土地出台的一些新政极大的限制了新的建设用地指标的供应量,对于整个土地供应市场造成了很大的影响。一二线城市本身土地开发已经处于饱和的状态了,开发商他们更多的想在一二线城市寻找一些新的开发机会,他们只能把眼光放到一些存量资产的改造这一块上。我认为城市更新很多时候是出现在大家的眼球里,本质上是因为土地的供需关系发生了变化。 首先我先说一下对于旧改项目的理解。我认为旧改项目本质上是对于一块土地,包括地上建筑物赋予新的生命力。包括对于周边整个区域能够带来新的活力、流量,然后再去挖掘一些新的价值。 我们现在比较看好的是优质的资管项目,我们可能会从设计改造,包括后期的区划、招商、运营,整个流程上关注这个项目。在设计改造上面我们会更加专注于项目的整体定位,包括对于周边区域配套的影响。在后期区划和招商这一块我们更关注于跟我们合作的开发商,包括我们所投资的项目是不是真正具备长期运营能力。我们应该关注这一块。 还有一块就是产业新城这一块,这一块也是我们非常关注的方向。我们现在正在做的就是把很多工业型的地块,把上面这些僵尸企业清理出去,我们通过与物流地产商合作,让物流产业进入以后,能够给这个地块带来新的活力。[详情]

陆卫明:降低建造成本 改变旧改建筑模式
陆卫明:降低建造成本 改变旧改建筑模式

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行,主题为“回归本源 重塑增长”。中州装备制造股份有限公司董事长陆卫明出席并发表演讲。 以下为演讲实录: 我们从事建筑行业三十多年了,在施工过程当中一直处于弱势群体,主要是看房地产商的钱袋子和政府的钱袋子。这几年做了很多城中村改造项目和一些旧城改造项目,涉及到施工的周期和建造的成本问题。 我们现在自己设立一个基地,完全改变了建筑的模式。由于在中原地区,特别是在河南、安徽、山东、河北每年施工周期从原来的两年延长到3—4年。所以我们现在改变了传统的建筑模式,建筑工业化提高到95%,也就是说正负零以下我们采用是原来的建筑模式,正负零以下全部是装式建筑。这样的话不但没有提高工程的造价,反而降低了建筑的周期,而且缩短了施工周期达到一半以上。 所以从这一点上对旧城的改造和城中村反响很大。我们基金今年刚设立,列入河南省重点项目,今年半年当中接了将近20个亿的项目是政府的承租公司的,还有一半是开发商。其他有几个省的省投公司也跟我们联系。我们这套模式对城中村的改造有很大的帮助。 说到旧城改造,这里边涉及到产权的问题和拆迁投资的问题。旧城改造一般是由政府主导,大部分的项目是可以由地方城市公司建设。城中村改造和旧城改造涉及到融资的问题,靠政府融资很难,作为开发商去做旧城改造也很困难。 现在作为企业化运作,我们一般是这样做的,政府提供拆迁,提供土地资源,然后我们跟银行做项目贷款。银行的利率一般没有超过5%,利率是三年,虽然利率还算可以,但是由于我们在施工的周期上比一般的施工企业和传统的建筑方法提高了一半,也就是说正常三年的施工周期我们要一年半。 这样的话建造成本上降低以后,我们还能给其他的融资部门等相关单位提供一些补差。目前几个项目做得还可以。[详情]

任家齐:城市更新时代 旧改要清楚自己的定位
任家齐:城市更新时代 旧改要清楚自己的定位

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行,主题为“回归本源 重塑增长”。 任家齐表示,每一个项目中间,遇到不同的人,不同政府的态度就衍生出每个项目背后的故事。做旧改项目很多前辈也有经验,旧改项目投入的资金绝对比新的项目资金数量大很多。旧改项目有很多天生的困难,要在开始的时候就做好定位,让城市更新应该发挥不一样的魅力。 以下为演讲实录: 我是一个执行者,同策集团链条比较长的公司,我们跟临港合作,一个项目要不要拿,他们做定位的时候我们就开始进入了。从定完位以后,一直到招商、运营我们都全程参与。我们最近在嘉善参加一个项目,这是一个相当重的投资,接近100万方产城融合的项目。 从我的角度,从最轻的咨询一直到最重的新城项目都有涉猎。在上海做城市更新项目我算是有一点经验,我们最近执行的静安兴业坊,这是一个旧改项目,也是一个保护建筑。还有宝山兴业坊也是一个旧改项目,每一个项目都牵扯到跟政府的交流,跟原来地方所有权的交流。每一个项目中间,遇到不同的人,不同政府的态度就衍生出每个项目背后的故事。做旧改项目很多前辈也有经验,旧改项目投入的资金绝对比新的项目资金数量大很多。 旧改项目有很多天生的困难,比如说消防,可能怎么改都不能通过消防的检查。节能的部分也有很大的先天缺陷。一路走来累积了很多经验,我们做城市更新里边的脏活、苦活、累活,因为你走在前线必须碰到问题要解决。要跟各位分享一点这个项目中我们得到的经验。静安兴业坊之所以相对成功,是因为我们在开始的时候就很清楚的做了定位,也就是说我们希望做的是影视、文娱、产业园区,因为它从城市更新角度来说站在一个非常好的位置。所以我们一开始就找SMG,找UFC,找一些影视文娱这一块自己有IP的公司。最后的结果是我们的租金比其他周边的租金都贵,这是因为定位成功而产生出来的边际效应。这是城市更新应该发挥不一样的魅力。[详情]

宋昊:中国房地产市场投资下一程
宋昊:中国房地产市场投资下一程

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行,主题为“回归本源 重塑增长”。瑞威资本副总裁宋昊出席并演讲。 宋昊表示,从地产开发这个角度来讲,瑞威资本接下来的投资方向更多的是参照国家对整个城市的发展布局,倾向性的向一些区域龙头城市、中心城市集中靠拢,然后伴随着整个中国城镇化改造新的方向的一些投资布局。 以下为演讲实录: 非常感谢主办方今天下午给到瑞威资本跟各位同行、前辈进行非常好的交流机会。我今天讲讲在今天的行业当中我们还有什么新的投资机会,或者瑞威资本这样一家公司的一些思考在哪里。我觉得今天我们的大会主题非常好,我们用了四个字:回归本源。这四个字我觉得起的非常好,因为正如前面的各位嘉宾讲过,之前我们无论是房地产还是私募基金,还是各类的金融模式,应该伴随着整个中国经济的发展我们普遍享受了二十年左右的黄金期。在未来,我们可能会对未来方向性的选择有一个过度期的出现,市场需要倒逼我们重新思考,未来的出路在哪里,回归本源探讨一下私募基金作为在整个金融体系当中是一个非常重要的版块之一,我们应该发挥什么样的一个关键点,我觉得这个提法非常好。 我们觉得回归本源,作为一家私募基金真的要提“专业”这两个字真的要被重新提及,并重新思考和重新挖掘的。瑞威资本这家公司是2011年创办的,是全国最早一批做私募基金管理机构,从创始的那天起我们就有一个特色,一直以来我们只做我们看得懂、控得牢、想得明白的项目,一直做私募股权投资。从2016年至今市场经历了几波调整,行业内也发现很多公司在经济热点的时候取得了非常优秀的一些成绩,在经济下行的时候部分公司也遇到了。但是瑞威资本在经济上行的时候也守住了自己的路,在经济下行的时候,股权投资可能也是一个在目前的市场环境下对应整个投资理念的一个比较核心的投资理念,就是做股权投资。 提起瑞威资本,我们之前在行业内相对来讲还是比较低调的,可能很多同行业的前辈们知道我们这家公司,但是市面上知道我们这家公司的相对少一些。我们做了一个行业内比较有名气的事情是去年我们作为一家内资公司,因为瑞威资本现在是100%是由内资持有的一家公司,我们成功登录了香港主板,这个事情对于我们瑞威资本而言也是富有战略意义的考虑,也体现了国家对于私募基金行业作为整个金融当中的配比的重要战略性的依据,也激发了我们对未来发展的信心。 这个是我们目前大概的一些主营业务,等一下我会详细的跟大家进行一些交流。瑞威资本这么多年应该来是我们三方面的投资理念:1.高效的项目主动监管。目前我们所有的项目都是我们进行主动管理的,同时我们是有一个团队派到现场进行深度、高效主动的进行监管。2.全面的基金风险控制。我们讲说风险投资分两块,第一是法律风险。瑞威资本在法律风险防范方面应该来说我们的策略一直是主动出击,我们希望谋求将法律风险,将极端情况下的法律风险后置。在前期通过对项目的深度管控来规避很多我们可能会预见的后期的司法上的风险。第二块是商业风险。商业风险的主要依据是我们的第三方面。3.精准的项目价值评估,瑞威资本发展到今天我们所有投资的项目,我们所有的底层资产的价值都是非常充足的,所以我们对未来的整个发展还是非常有信心的。 截止到今年上半年,应该来说瑞威资本虽然在整个市场情况下并不是一个非常好的趋势,但是瑞威资本仍然保持着增长,虽然增长不多,但是在逆势的市场环境下,是我们通过团队的各方面的努力一起完成的一个小目标吧。 今天跟大家简单沟通的是我们的一个新的投资方向,我们觉得分为三类: 第一类,在地产开发版块还是有一些区域性、阶段性的机遇,这是我们在新的地产开发投资版块,仍然占我们的体系当中,虽然占我们体系当中占比越来越低,原来是我们一个非常重要的投资版块,但是这个版块我们大概会分两个方向。1.倾向于跟头部企业做一些真正的股权合作。2.倾向于对一些自己入股的中小型项目进行深度控白。 第二类,这是瑞威资本一直以来深耕的领域,就是不良资产领域。 第三类,商业部动产投资机遇,或者说是存量改造这方面的投资机遇也是我们瑞威资本非常关注的一块。 从地产开发这个角度来讲,我们接下来的投资方向更多的是参照我们国家对整个城市的发展布局,倾向性的向一些区域龙头城市、中心城市集中靠拢,然后伴随着整个中国城镇化改造新的方向的一些投资布局,这是我们在地产开发商的一些想法。 第二个想法是在不良资产领域,这是我们瑞威资本接下来的重中之重的发展,因为不良资产这个领域大家都知道,我们觉得是一个对专业性和资源型要求门槛是非常高的一个领域。特别是在不良资产的“不良”这两个字上,普遍意义上,我们很多资金也好或者是很多机构也好在寻找不良资产投资机遇的时候,它其实寻找到的是资产对应的低价,但实际上不良投资我们投资的是有瑕疵的权益。很多律师朋友做不良资产的都知道,权益上的瑕疵在价值中的提升的道路其实是非常远的,需要很多专业人士,不仅是法律,包括实际的操盘和各类资源的协商等等在当中发挥深度的作用,我们才能说把一个不良资产项目做好,这是我们讲的第一点,这是非常需要专业性和资源型的一类投资的品牌。不良资产的前景还是非常有前景的,市场规模也非常大。 第三个,商业不动产的领域。存量投资改造现在大家都看到了,在面粉普遍,面包贵的情况下,是一个非常好的投资机遇。因为资本对于这块的投资,我们也非常看好,当然这个领域里面我们面临着很多痛点,刚才几位嘉宾也分享了它的痛点,我们也面临着共同的问题,我们希望有机会通过共同合作的方式,看看能不能突破一些彼此的痛点,共同在这个领域突破一些发展。这个领域的模式是比较透明的,但是最终的点是做一个呼吁,应该说瑞威资本从创业之初,我们就瞄准了一部分REITS市场,在这里也呼吁一下希望有关监管部门和机构尽快推出REITs,毕竟真正的REITS推出已经等了很久,这是我们讲的对存量物业的市场退出的一点。 今天有一句话,我觉得在跟同行交流的过程中特别要提一下,瑞威资本是一家私募基金,它非常市值的东西是我们要具备一双发现合乎价值的慧眼。其次我们要做股权投资的时候,我们要有实现价值、创造价值的一双巧手,我们才能最终把这个价值回馈到我们所有的投资人,那些给予我们公司信任,这就是我讲的发现价值、创造价值、实现价值,也是我们瑞威资本的理念。 第二,在中国经济出现调整的周期内,我们也非常高兴有这样的机会参与到这个活动中,非常好,我们也非常希望能够跟在座各位同行,我们在各个领域当中,在我们彼此擅长的不同版块当中可以共同谋出合作。在这个市场的“冬天”,我们能够彼此携手共进,一起创造整个私募基金行业的未来。这就是我们整个瑞威资本最后的一个期许,我的这一部分报告暂时告一段落,谢谢各位![详情]

施文捷:地产投资的转型之路
施文捷:地产投资的转型之路

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。淳石资本联合创始人兼CEO施文捷出席并演讲。 施文捷表示, 现在整个房地产随着今年年中各种政策的出台,已经很明显的看到房地产必须要降温,必须要去杠杆,让所有公司把节奏慢下来。今年上半年开发商又在拼命的拿地,把整个市场弄的比较火热。所以年中国家又出台政策,把整个房地产降了下来。在中国未来的房地产基金投资之路上面还是响应国家的号召,合法合规的做好我们应该做的事情,摒弃道德风险,所有的市场风险都是可以抗得过去的。 以下为演讲实录: 各位尊敬的朋友、新朋友、老朋友,大家下午好!非常感谢我们的主办方举办这场交流会。前面几位嘉宾说了很多关于存量方面的见解,刚才在下面我也在和我的好朋友盛浩分享和交流,主要讲存量资产大家扛得都挺累的,我说累与不累取决于资金的属性。 今天阿里巴巴、铁狮门全都在场,我相信他们的资金属性应该是可以完全有能力支撑的起存量资产改造升级、后续运营,最终出售整个过程。 淳石资本是一家结合了资产管理和财富管理于一体的金融类公司。我们除了跟地产打交道,我们更多的还会跟资金打交道。为什么会有这个感慨?什么样的资金,资金是什么样的属性决定了最终投资的资产到底是什么样子?大家都知道整个地产行业已经经过了很多年的红利,有着非常多利好的政策在过去出现过。但是最近这些政策、这些信号也给了我们很多了暗示,甚至是明示,国家说了有些事情你们不能干,有些事情你们不能干得太快,有些事情你们得慢慢干。 回顾一下过去十年整个中国房地产行业最黄金的十年,甚至是最黄金的二十年。从1997年、1998年开始上海第一批商品房开始推出市场,当时的价格是3000块钱—5000块钱一平米,当时内环内市区的商品房是5000块钱一平米,100平米左右是50万。莘庄的房子是别墅,30万一套,再送你一套桑塔纳。很多人在市区买房子,但是错过的莘庄30万涨到1000万,50万的房子最终卖出去可能也就是300—500万之间。 随着整个时代的进步,随着整个开发商产品的进步,现在各种各样便捷的东西全都入住到了小区里边,每个人入住的环境和要求也越来越高。随着改革开放那么多年房价一路高歌猛进,中环稍微便宜,也是根据开发商的品牌,根据小区的品质,楼盘的品质决定的。过去十年随着地产的大力发展,地产基金这个东西也相应的应运而生的出来。 我们这个团队是中国早期做地产投资的一批人,所以我们也享受过现在很多的红利。我们最近一直在跟同行交流,市场环境那么差,的确不好做。过去那么多年我们的日子太好过了,相比现在过去简直是在天堂,现在我们只不过是回到了一个正常的环境当中。过去资金监管也非常的松,没有相应的监管部门对房地产基金或者私募基金进行很多的监管,属于“三不管”地段。后续随着整个市场的发展,随着整个行业的起飞,现在有了中国基金业协会,专门针对私募基金进行监管,并且还要备案。 在座的那么多同行过去备案需要很大力气吗?不需要,但是现在我们面临的压力不光是来自于市场,不光是来自于行业,来自于监管。这是我们现在不得不去面对的一个问题。过去开发商也一样,2013年、2014年开发商还算比较客气,为了展示自己的开发周期短,展示自己的运营效率高,提倡的是“3、6、9、12”的模式,3个月开工,6个月开盘。后来更往前一步,这也是地产行业的航空母舰碧桂园所提出的“0、3、6、9”,拿地当天土方车就开进去,开始动工,拖一个月就是一个月的成本。 房地产开发公司举债,高额的杠杆,高杠杆举债,拿了很多地,所以他们必须得加快他们的开发周期,迅速的形成资金的回拢,才有钱做下一个项目。对于一家运营效率很高的公司来说一笔钱运营当中可能用三次,正常来讲必须用两次以上。所以才有后面土地保证金的融资、开发带的融资,到开盘之后应收帐款的融资等等。 整个开发链条每个环节都有相应的资金可以供给到整个过程里边去。大家可以想想背后的这些资金来自于哪里?我们没有海外的投资机构进来投这样的产品,更不会有银行等等这些金融机构来给你搞这些东西。前期找信托,中期找银行,信托、银行都找不了的就去找私募。能把市场上金融杠杆全都用足的,那就是一个非常牛逼的地产开发公司。 2015年下半年到2016年有些开发公司杠杆高得吓死人,当他拿完地之后过了几个月发现这个项目里边已经没有开发商自己的钱了,全都是金融机构的钱在里边。我之前投项目有一个更夸张的事情,2014年我曾经给一个开发公司放过8个亿的钱,到2015年下半年的时候楼盘已经去化了至少1/3,后面有一家银行给这个项目授信将近13个亿,还多给了这个开发公司5个亿。这就是所谓的市场红利。房价再涨,整个楼盘的评估价格变高了,银行依然愿意把这个钱放给你,而且属于顶格放的。 过去那么多年我们一直在经历这个事情,经常让我觉得哑口无言。之前我们还跟一家开发公司谈过一次合作,到厦门拍地,我就坐在现场,我的想法是谁拍到地我就冲上去跟谁合作,我们可以给他钱。当时我们跟一个银行合作,一起给开发商放钱。当那块地拍出来的价格是42亿的时候,我上去跟人家谈,人家说融资方案全都谈好了,银行说好了给我放35亿。我说35个亿我们也可以放,但是他后面说这次我们跟银行总行总对总的合作,35个亿的是土地款,还有7亿总对总的贸易授信,总共42亿。一块42亿的土地,一家银行放贷42亿,意味着这个开发商自己一分钱都没有掏。这就是环境好的时候我们面临的问题。 我们做地产基金最担心的不是地产行情不好,我们最担心的是地产行业太过火热。对我们来说我们的资金都是向客户募集的,当地产行业不好的时候客户也会担心行业会不会出现什么问题不来认购你的产品,但是行情一旦好的时候我们就会发现银行信托等这些金融机构做起事情比所谓的私募还要狠,根本就把你打的无还击之力。 2018年开始监管政策发生了一系列的变化,随着去年某一家公司的大爆裂,导致了中国所有的托管持牌金融机构一律一刀切,把所有的资管公司全都停掉了。给我们这些资产管理公司造成了很大的困难,有些银行只对某些资产管理公司开放托管。大家都知道没有托管是没有办法去基金业协会备案的,但是我们坚持在基金业协会备案。当时受到了很多托管各种各样底朝天的调查。 现在整个房地产随着今年年中各种政策的出台,我们已经很明显的看到房地产必须要降温,必须要去杠杆,让所有公司把节奏慢下来。今年上半年开发商又在拼命的拿地,把整个市场弄的还是比较火热的。所以年中国家又出台政策,把整个房地产降了下来。 我们可以看到的信号是什么?之前整个地产基金以固定收益为主,或者是类固定收益为主,但是国家的信号已经很明确的告诉你我们要打破刚性兑付,未来不能有固定收益的投资出现。我们现在就在想一个问题,未来整个中国地产行业,这个项目的资金属性到底是什么?更多的就应该是股权投资。这是国家鼓励的方向,不能有刚性对付,不能有所谓的固定收益出现。因为市场现在被养的太乱了。 之前还有一个故事,武汉有一个P2P公司涉及40多亿的资金,高管全都被逮进去了,最终这批高管又出来了,因为P2P资金全都买了一个地块。很多P2P公司当时响应了国家的号召,做普惠金融,给很多个人放贷,但是全都放掉了。所以总的来说我们在地产这个行业当中还是能够享受到很多红利的,还是能够围绕着地产做很多文章,做很多事情的。 接下来再跟大家分享一下未来地产基金的路应该如何走。既然说了我们都要往股权投资转,我们要提升怎么样的能力,我们要做好什么样的准备去迎来未来的挑战,去迎接未来的市场。房地产股权投资也有很多公司在做,我还有一个伙伴2014年的时候投的南京的项目,当时监管层面不严,当时杠杆是1:8还是多少。当时的房价是很便宜的,三年之后这个地方的房价涨的4—5倍,大家可以想想正常来讲这些股权投资的投资人收益应该拿多少,正常来讲整个房价翻了4—5倍,杠杆又撬得那么高,应该有非常丰厚的收益。 我们可以想象一下这个过程当中到底发生的什么事情?我能想到的是开发商在开发的过程当中不断地把利润和现金流抽走了,去做别的项目,但是作为管理人没有尽到应该尽的管理责任,让开发商不断地把钱抽走。到项目结束最终分配的时候管理人发现开发商把我坑了,我还没证据,我还不知道如何问他要。但是我同样还得分给我的投资人。基金管理公司只是正常收费,浮动收益的20%拿走,80%分给客户,所以客户最后只有13%的年化收益。 大家想想四年前、五年前房地产还是属于低谷的状态,那几年是中国房价最后一拨的猛涨。所以过程当中对于专业的投资人员要求越来越高,但同时更重要的是我们在整个投完项目之后这个过程才刚开始,我们要做的是全心全意的管好这些项目,要对得起背后那些愿意为你出资金的投资人。这就是公司一直在做的事情,严格的投后管理,严格的审批,资金专款专用必须用在同一个项目上面,不会随便让开发商把这些钱抽走。利润是管出来的,如果不管,这些钱自然都会流掉。 所以说在中国未来的房地产基金投资之路上面还是响应国家的号召,合法合规的做好我们应该做的事情,摒弃道德风险,所有的市场风险都是可以抗得过去的。谢谢大家![详情]

倪晓栋:从增量时代到存量时代是一个过度
倪晓栋:从增量时代到存量时代是一个过度

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。绿创集团总裁 、绿创金融董事长兼总经理倪晓栋出席并演讲。 倪晓栋介绍,绿创集团是一家以地产开发、不良资产处置、商业运营管理和金融服务为一体的综合业务公司。业务主要分两块:地产开发业务、金融服务。地产开发版块除了常规的地产开发也包括了对不良资产中的优秀标的物进行收购,金融服务版块是具备独立的募资能力。目前,金融服务版块4个事业部,并且进入了8个城市,有一个比较完整的投融管一体的综合型平台。 他表示,在增量时代到存量时代是一个过度。在降的环境之下,寻找更合适的优质的投资的标的,它的难度在增加。对于运营这些项目的要求也在不断的增加,我们所运作过的并购类的项目,包括获取类的项目其实很多是由于专业能力达不到所造成的。 其次,其实轻和重讲来讲去是永远绕不开的话题。不管是存量还是增量,总要有人去做重,纯粹是做轻的公司可能不是一个纯粹的地产企业或者是一个地产开发企业。无非是过程当中怎么样把它做一个结合,它肯定有一个过程。第一项这个重是谁来进行的?然后怎么样慢慢的把它变成轻,然后再从轻变成退出。“绿创现在一直在探索和实践的方式是把轻和重做一个结合,做个平衡,一开始我们是重,因为要获取项目总得是重的。再到后面,在第二步的时候通过我们的地产基金去控股或者是入股这个项目,慢慢变成一个轻重平衡的状态。再通过我们的管理、运作、开发提升它的价值,把它变轻,或者通过运作开发实现退出。”[详情]

万水航:新的金融环境下 募投融退一个积累的过程
万水航:新的金融环境下 募投融退一个积累的过程

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。光大安石执行董事万水航出席并演讲。 万水航表示,光大安石本身一开始是外资平台,所以很多的操作经验从一些亚洲甚至发达国家有它自己的惯例。在这样一个新的金融环境下,募投融退可能是一个大家都在积累的过程,因为投资的话,国内的房地产基金是近五到十年的事情,投完之后到退出用一个周期,“只能说你有更多的这样的案例才有足够的闭环,也能证明你当初买的这个东西到底有没有获得价值,然后来寻找着中间的一个平衡。” 就募资方面,他介绍到,如果是人民币这个市场,这两年大家应该是同样的感受,难度是变高了。从货币来讲也是收紧的趋势,不要说股本的钱了,贷款的钱目前的趋势也没有前两年那么好。“站在机构公司的角度来讲,其实他们对基金管理人的考察也都是全方面的,可能第一是我刚才提到的,他会先看有没有足够多的投资履历,有没有给之前的投资者创造价值。第二,你有没有相应的资管的能力,你怎么培育这个东西,你怎么有你的竞争优势。第三,到了这个平台本身,我怎么信任你,你是一个国有的还是民营的平台,如果你是国有的平台,我怎么保障他的激励最大化的价值,这个没有定量化,都是在学习过程中。我相信机构投资人肯定是喜欢有积累,有领先优势的这些人。一步一步来吧。”[详情]

王铮:做城市更新必须要有强大的资本支持
王铮:做城市更新必须要有强大的资本支持

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。恺亚资管首席执行官王铮出席并演讲。 王铮表示,恺亚服务在城市更新领域做了一个比较粗浅的尝试,城市更新本身还是需要很强的资金。他认为大家更多的关注它融资的渠道,城市更新所需要的资金时间更长,它所需要的回报期也更长,可能对它来说获得资本的成本可能不太好控。而现在在这个市场里面有专门特别的公司不能够很快的突破这个重围,所以在城市更新这个方面本身所具备的融资渠道相对还是比较狭窄。 至于说从实践来说,城市更新本身没有一个非常被实践来证明的各种各样的法律法规,在各方面政府部门领域里面也没有给城市更新一个明确的能做什么或者不能做什么的说法。其实这本身是在一个摸索的阶段。在他看来,获得物业永远是需要成本的,只不过现在这个成本不是收购而是租赁。其实对于租赁的人员来说,这是更大的挑战。 他建议要做城市更新必须要有强大的资本支持,“在你运营的包括你投入和改造都需要很抢得资本,至少你对资产增值还是有一些期盼的,这是我的一点简单体会。”[详情]

王谦:存量地产时代 改造如何重塑资产价值
王谦:存量地产时代 改造如何重塑资产价值

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行,主题为“回归本源 重塑增长”。盛煦地产联合创始人、董事长王谦出席并发表主题演讲。 王谦表示,经过了五年的实践以后,我们最了解细分行业,我们就做具有改造价值的社会性物业的投资、收购和改造。现在北京、上海购房者的年龄不断地延迟,使用公寓空间人群的年龄可以到40岁,甚至更高年龄。能够在空间里边满足他们新的生活空间方式,这是非常好的机遇。一栋楼里边有各种业态,形成一个小的综合体。另外一个机遇就是科技,如何通过数据化的管理,更多的是管理人的生活方式。这需要跨界合作的意识、思维的意识,确保通过管理,使得生活方式、工作方式、运营方式更加优化,能够实现运营价值的最大化。 以下为演讲实录: 王谦:各位新老嘉宾,下午好! 刚才两位嘉宾很生动的分享了城市更新国内、国外发展的历程。阿里的朋友更加把科技如何影响生活、影响我们的物业,给了我们很多的启示。在我们的实践中非常有体会。 我想借这个机会能够利用盛煦地产过去五年非常聚焦的实践,把中国存量地产,尤其是具有改造价值的物业投资与管理整个历程分享一下。我会花点时间跟大家分享一下我们认为从这个时间点开始,细分行业所面临的非常独特的机遇。 在我们看来从事地产行业应该非常兴奋的是我们在中国市场遇到了一个非常独特的机遇,由于中国在过去三十年增量地产的迅猛发展,加上近年来由于移动互联网给人们的生活方式带来颠覆性的转变,使得我们面临了一个对现有物业的投资、改造、运营非常大的机会。 盛煦地产是2015年成立的,我们应该算是首批的实践者。我们利用了境外专门从事资产投资的基金,投资者过去五年跟我们一起有了很多的实践经验。同时我们从2015年到现在也见证了中国政府对细分行业政策上的支持,我这边把一些重大的事件都罗列出来了。 我想留更多的时间跟大家分享从现在开始未来的一些机遇。盛煦地产从成立之初就把自己的愿景定位成要打造成行业领先的收益型地产投资与资管平台。这是我们企业成立以后的大事件,我们用了2015年一年的时间来探索在中国,在那个年代如何进入这个行业。我们在2015年开始尝试从收购投资到改造运营的资产管理行业。 到2016年通过收购了上海一家专门做公寓运营的企业Base,我们企业具备了从收购改造到运营全价值链的管理能力。大家也可以看到几点,我们一直崇尚着跟行业内、行业外伙伴合作的理念,能够迅速实现规模化的发展。第二,我们一直专注在上海、北京两座城市深耕细作,尤其在上海。第三,我们主要和境外的资本合作,发挥把境外的资本带到细分行业的作用。 2015年到2018年主要境外资本合作伙伴,包括美国华平投资,包括新加坡的主权基金GIC。到的2018年底我们还成功的跟韩国养老基金建立了合作关系,他们给我们提供的4亿美元的公司债。 在过去的五年我们打造了从收购投资到改造运营的一站式服务体系,使得我们在业务的发展上面反应速度非常快。当然没有阿里的数据化反应快,我们下一步要数据化管理。所以阿里的朋友头发是黑的,我们的头发是白的(开玩笑)。这边主要把我们能够提供的服务跟大家讲一下,我们能够在每一个物业里边打造出一个业态。 这五年下来我们在北京、上海四十多个物业,1/4刚刚完成收购,还有将近20%在建设期间,将近50%的物业都已经在运营阶段了,有的在爬坡期,有的是成熟的运营期。 对于一个地产投资为主的公司来讲200人是相对来讲比较大的团队,我们管理40多个资产,实现了100多亿人民币的投资规模,有40万平方米的建筑面积。这是我们所投资管理的物业图,主要在上海,北京现在有4个物业,从今年开始我相信北京也是战略发展的重点。 我想稍微花一点时间给大家分享一个资产的案例,这是上海的复兴路西藏路路口的格兰云天大酒店。这个案例从资产的收购,到重新定位,到改造,最后能够实现运营比较集中的体现了我们企业资产管理的能力。 这个物业当初只是一个酒店,群楼有一些商业,包括酒店、夜总会,上面就是传统的房间。其实物业的位置非常好。我们看到这个物业,首先对它进行重新的定位,最后我们实现了一个物业里边是一个系的综合体,包括了4个业态。传统的酒店房间做成了中高端的长租公寓,现在出租率在80%以上。群楼部分集中了三个业态,主要的业态是联合办公,是SPace。大的空间设置了青年公寓,大概有几十个房间,一个小小的1600平米的建筑里边我们用了4个业态,让它的租金收益最大化,以实现资产价值的最大化。 这个物业里边也有很多的教训,那个时候刚刚进入细分领域,没有真正的了解这个行业的一些特性,比如说每一个收购是一个个性化的案例,不像以前要做开发商,买地面对的都是同样的交易对手,交易对手就是政府。实际上存量资产的交易方面,每个交易方面都是独立的、个性化的交易,都要去解决交易对手不同的需求,面临着不同的压力。 如果看现在这个物业,这个物业最后是用6.1亿收购,我们最早看的时候只有4.2亿,一年最后我们多花了1.9亿买回来的,现在看这个物业还是有这个价值的。也说明至少在目前阶段存量的资产价值还是不对称的,还有很大的非对称空间。当然随着细分行业的发展,我相信资产收购的价格会更加的市场化。 这是我们在新疆路已经开业了,把原来的开元酒店改造成长租公寓和创意办公。我们目前一起改造的项目将成为目前所有项目最受关注的和最有挑战的上海广场。我们在2018年底完成了收购,花了25个亿多。大家如果了解这个商场,它一直经营的不温不火,我们把这个将近5万平米的商场将改造成一个集联合办公、社区商业、娱乐于一体的综合体。应该会在明年的5月份正式开业,到时候期待大家到我们这边来指导工作,给我们提意见。 这个物业将实现不同业态之间利用数据化管理实现互动。我们发现确实传统资产层面的管理太陈旧了,效率太低了,一个物业里边不同系统的打通,停车系统也好,财务系统也好,广告系统也好,智能化系统也好。如果能够打通,作为资产管理者我们的价值应该为我们的用户、商户,包括C端的用户,办公的使用者能够创造价值。 所以我们将利用上海广场的改造,将传统的业主和商户之间的博弈关系转化成合作关系,共同通过我们的赋能,通过把他们的收益最大化以后,然后我们做相应的分享。 我们经过了五年的实践以后,我们最了解细分行业,我们就做具有改造价值的社会性物业的投资、收购和改造。经过这五年我们非常清楚地看到了这个行业的很多痛点,我个人认为这些痛点就是我们应该专注的商机。首先我们看到了颠覆性生活方式的改变,现在北京、上海购房者的年龄不断地延迟,使用公寓空间人群的年龄可以到40岁,甚至更高年龄。这一群人今天衣食住行的方式完全改变了。简单的来看就是永远都处在共享的状态。 能够在我们的空间里边满足他们新的生活空间方式,这是非常好的机遇。一栋楼里边有各种业态,形成一个小的综合体。另外一个机遇就是科技,如何通过数据化的管理,更多的是管理人的生活方式。我个人认为不是管理物业,我们管理物业的目的是为了还是为了满足生活方式。这一块需要跨界合作的意识、思维的意识,确保通过管理,使得生活方式、工作方式、运营方式更加优化,能够实现我们运营价值的最大化。 谢谢大家![详情]

胡臣杰:从高周转到大资管 房地产行业数字化转型之道
胡臣杰:从高周转到大资管 房地产行业数字化转型之道

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行,主题为“回归本源 重塑增长”。阿里巴巴集团副总裁胡臣杰出席并发表主题演讲。 胡臣杰表示,现在地产已经进入了新的时代,阿里的看法地产是以客户为中心的智慧空间,这里边有无限的可能,利用科技手段,利用大数据,利用人工智能去提升现在所面对的空间。有三个点可以重点突破:第一个是业务协同;第二个利用现在5G技术、IOT的技术实现万物互联,能够让建筑成为一个活的生命体,而不是像现在一样面临冷冰冰的一面墙;第三个希望能够实现生态的互联。我们希望能够实现业务协同、智联互通,同时推动生态的联动。使得整个大生态以及阿里20年所锤炼出来的技术,能够为地产行业进行赋能。 以下为演讲实录: 胡臣杰:各位尊敬的领导、各位嘉宾,大家下午好!下面我快速的把我的汇报过一下。 这是关于阿里生态的介绍。在座的各位了解阿里巴巴是在上面买东西。阿里巴巴是一个成功商业的成功掩盖了技术光环的公司,阿里巴巴是一个高科技公司,是大数据业务。阿里巴巴的核心业务是点上业务,这里边既有B2B的阿里巴巴.com,现在我们也尝试着做一些C2B的业务。阿里巴巴也覆盖了线上、线下、国内、国外的范畴。 除了满足大家物质生活上买买买、卖卖卖的需求之外,我们还有文娱板块,比如说阿里影业《流浪地球》、《绿皮书》,也有阿里音乐。阿里在文娱方面了投入非常多的资源。还有满足大家日常生活的本地生活板块,比如说高德导航、饿了么,大家如果有旅行的需求可以用一下飞猪。 除了上面几十个业务板块还有几十个核心性的业务,一个是蚂蚁金服。蚂蚁金服现在已经成为全世界最大的金融科技集团,拥有全球最多的区块链的专利。第二块是阿里云的业务,从最初支撑阿里的高速增长的点上业务发展出来很强的技术能力。第三块是菜鸟物流业务。中国每天有7000万个包裹,大概有5000万个是因为大家在淘宝上买东西、卖东西产生的。我们就希望用大数据来改变或者提升中国的物流服务。最后一块是我们的数字化营销业务,也有一块是钉钉业务。 现在阿里拥有客户超过10个亿,未来我们希望在2036年能够实现服务全球20亿人,并将成为全世界第五大经济体的愿景。再过几天刚好是阿里巴巴成立20周年的庆典,我们也非常自豪,20年的时间阿里搭上了数字化经济的浪潮,也给大家带来了很多生活上的便利。再次感谢大家一直以来对阿里巴巴的支持和关心,我们希望能够跟大家一起来创造一个更加美好的生活。 回到地产的这个主题。刚才主持人也讲了,现在地产已经进入了新的时代,我们从增量转向存量,从销售转向运营、服务等等。阿里的看法地产是以客户为中心的智慧空间,这里边有无限的可能,利用科技手段,利用大数据,利用人工智能去提升现在所面对的空间。 我们认为有三个点可以重点突破: 第一个是业务协同。我们可以用阿里的数字中台的业务,以及阿里对客户的理解,建立起一个高度的业务协同,同时实现业务在线。 第二个利用现在5G技术、IOT的技术实现万物互联,能够让建筑成为一个活的生命体,而不是像现在一样面临冷冰冰的一面墙。 第三个我们希望能够实现生态的互联。阿里最强的地方不仅仅是技术,还有强大的商业生态。阿里最开始就是一个商业的交易平台,可以给在座各位地产界的领袖带来更高的、更多的互动,业务一起协同的机会。 我们利用我们的数据中台,利用我们的会员业务中台,利用阿里百分之百数字化企业在20年的时间所锤炼出来的对客户的理解、对数据的理解等等一系列的技术,以协助我们的地产行业,打造一个强大的数据中台业务,最终实现统筹运营的会员体系。我们希望能够利用技术把这些协同起来。 阿里有四款日活超过1亿的端口,在上面利用小程序,可以更加方便的触达客户。我们通过多个手段触达你的客户。刚才我说了阿里是一个庞大的商业生态,我们可以利用高德的数据跟地产进行互动,凡是经过商场或者地产周边的客户,某种意义上可以获取画像,未来我们可以做一些精准的推送。如果你再一个地方想开发一个商场,我们利用大数据可以准确的测算出来现在这个阶段,经过这个地方的人是什么样的画像,是白领为主还是蓝领为主,大概居住区域是什么等等。 然后是智联互通。我们认为未来建筑是一个生命体,阿里是手机、汽车之后建筑应该成为下一个核心的触点。大家手上所拥有各种各样的地产是一个非常有价值的场所,我们希望通过一起共同运营客户的触点提升地产的价值。 总体来讲是利用IOT技术,把地产里边各个触点的数据连通起来,形成全面感知的生命体。我们可以做一个建筑大脑,每个建筑,每个小区都有一个大脑,就可以吸收数据,通过人工智能来做一些预算,逐渐的积累,做一些演化,具备一定的智能。 现在的现状各块都是分裂的,比如说监控、门禁、消防、访客、停车都是独立的,各个供应商买来的系统都没有打通。下一步我们希望利用阿里的技术把这些打通,消除数据孤岛,最终我们希望有一个统一的数据出口,把数据调用化繁为简,应用开发更加便利。 阿里有一个特别强大的技术能力,阿里从全球聘请了各个行业的科学家,我们可以利用视频,把整个商场或者广场上的人流,把物理空间的数据直接上升到数字空间里边去,甚至可以把广场的人头数数出来,而不像以前只能靠估算。 同样阿里有一个非常强自然语联的处理能力。现在我们尝试把它做成一个语音面板嵌在墙壁里边,成为大家家里用的电灯开关或者各种各样的非常便利的设备。让家里大人、小孩能够非常方便的跟整个建筑进行对话,直接控制家里所有家居设备,甚至可以跟外界进行沟通。 大家如果看过阿里巴巴园区的话会发现阿里园区是一个高度智能化的园区,无论是进门的刷脸入园到智能停车、控灯。手机可以直接控制头顶上灯的开关和亮度,不是只能控制一个位置,而是坐在什么地方就可以控制头顶上的灯。有些同学搞了点小恶作剧,在座位上就可以看到哪个厕所位置是空的。一起吃饭的时候叶总还在讲他有一个客户特别头大,也不知道小区里边有多少人,阿里全部把这个问题解决了。多少辆车出去进来都非常清楚。 阿里对地产行业的技术解决方案,除了刚才讲的技术之外,我们还可以推动整个商业生态跟我们的地产进行合作。比如说我们可以把天猫小店、健康小屋引入到在座所在的社区或者管控的地产里边去,实现居民更好的服务,同时也能够更好地创收。我们可以利用阿里的大数据和风控体系,能够推动在社区里边实现金融、抵押等等服务。比如说小区里边信用良好,就可以直接享受各种各样的服务。 回到刚才的初心,我们希望能够实现业务协同、智联互通,同时推动生态的联动。使得整个大生态以及阿里20年所锤炼出来的技术,能够为地产行业进行赋能。大家如果有需要的话可以安排你们负责信息化的领导到阿里去参观学习,我在阿里集团负责技术线,我们定期会开一些培训班,培训班是免费的。在座的各位可能都是总裁、董事长,不一定对技术语言感兴趣,但是你们手下负责技术的人感兴趣的话可以参加我们的培训班,对阿里可以有一些更深度的了解和学习,我们之间也可以更好地交流。 阿里最近这几年在地产行业已经有很多落地的案例,我们跟绿地、万科已经有了很多落地的案例。我们跟很多城市也有了很多的落地案例。城市大脑最早就是阿里提出来的,我们把马路上的红绿灯跟摄象头打通,通过摄象头监测路上的车流量,动态的调控红绿灯的时间。不仅仅是解决一个路口的问题,我们是一个系统工程,希望达到一个目的这辆车通过这个地方是绿灯,通过下一个路口还是绿灯,让整个道路具有更高的通行能力。这是阿里做的实践,在杭州、澳门都已经落地了,大家有时间也可以到这些地方实地考察一下。 我的汇报到此结束。谢谢大家![详情]

陈志超:城市更新2.0 从单体改造到区域复兴
陈志超:城市更新2.0 从单体改造到区域复兴

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行,主题为“回归本源 重塑增长”。铁狮门中国区首席投资官、高级董事总经理陈志超出席并发表主题演讲。 陈志超表示,今天城市更新主要是平衡的艺术,包括保护和复兴的平衡、过去和未来的平衡、科技和人文的平衡、政府、公共和利益的平衡。这四个平衡做好了就是对城市更新最佳平衡点。 以下为演讲实录: 陈志超:大家下午好!非常高兴今天能够在房地产金融主办的论坛上给大家做城市更新的演讲。 首先跟在座的各位简单介绍一下什么是铁狮门公司?铁狮门公司是一家百年企业,我们起源于1897年,是美国纽约的一家公司。我们是一个整体项目,全产业的运营商,包括开发、基金管理、租赁,以及最后的零售管理和物业管理各方面。 铁狮门在中国也有很多的项目,我们来简单的看一下。我们在1897年成立之后,铁狮门在过去的百年期间也经历了很多的改变,1978年以前是一家上市公司,但是在1978年之后变成一家私人公司。过去的一百年中间我们跟几百家公司进行合作,创造的价值在810亿美元左右。很多人在美国有过房地产投资经历会听到这个公司。 铁狮门公司是一家全产业链公司,包含了投资、租赁、设计、物业管理和收购开发。这里边还包含着铁狮门的基金业务。中国很多企业跟我们谈,你们是一家轻资产化的运营公司,讲代表的时候就讲到了铁狮门,或者讲到跟铁狮门学习轻资产化的业务。我们同时还包含了铁狮门的基金管理业务。 今天铁狮门的规模在505亿美元,全球管辖的资产在114个项目,1700名左右的员工。相对于中国的房地产的规模来说,我们还不是最大的,但是相比于美国的房地产开发上来说铁狮门已经非常大了。 今天我们分布的范围在四大洲,包含了7个国家。这张图显示铁狮门在欧洲,主要是英国、德国和法国,在南美洲是巴西,我们还包含中国和印度。东南亚铁狮门也在进一步开拓,看看有没有新的项目。 目前在中国铁狮门开发体量是1460万平方米,主要是一线城市:北京、上海、深圳和成都,苏州我们有一个城市的综合体。有一些朋友们也看过铁狮门在上海或者北京的项目。 我们来谈谈铁狮门在城市更新的一些看法,在中国很多人误解,大家觉得铁狮门是一家开发商。铁狮门在美国或者在欧洲大量的业务都是购买一些存量资产,然后进行改造。大家能看到在欧洲和美国开发的体量没有那么大,但是大量的村量资产我们改造的非常成功,包括美国的洛克菲勒中心、美国的大都市大厦。这都是铁狮门经典的存量改造的项目。 在城市更新这方面它是历史演变的过程,今天我们说是城市更新的3.0,之前是一步一步走过来的。大家都知道在中国1.0就是拆迁,政府花钱把老区拆了。在美国或者西方的国家更多的是贫民窟,城市更新将贫民窟拆掉,或者在巴西就是将贫民窟拆掉,进行改造。 2.0主要是房地产商开发,政府主导下的房地产开发,更多的是利益驱动,但是将很多历史性的建筑保留的不是太多,更多的是旧区改造。 3.0的开发是多元化的需求,包括政府,包括我们的企业,包括来自社会各个阶层,原来这些土地的居民或者这些社区。多方面力量的结果,最后实现了城市更新一套方案。在上海或者在北京发展的速度非常快,我们要求将城市更新能做得不光是满足开发商的要求,满足政府功能演进的需求,更多的是在于保存历史的风貌,能够将新的功能引入到老旧的社区,但是结构各方面都要翻新。 不同的群体在城市更新,上面就是政府,政府的诉求最大,因为它要求经济增长,还要求功能的演进和税收的安排。蓝色的板块是政府的诉求。下面绿色的板块应该是原来这些企业产权拥有人的诉求。很多的厂房原来的职工有诉求,希望保存自己年轻的一些记忆。 在企业中间诉求是我不需要拆迁或者拆迁,但是还要保留主要的功能,包括当地的邻居希望保存这个社区。所以主要是产权方的一些诉求。黄色的区域(见PPT)就是开发商,或者实施这个城市更新各方面的因素。它能带来的就是要满足投资,还要将这个项目能够在经济上算得了帐,但同时能够取得一定的社会效果,还能满足市场和政府的要求。在新时代对于不同的开发商,不同的参与主体都提出了更高的要求。上海包括新天地、田子坊就是在在不同利益妥协下达到的共赢,实施的城市更新。 城市更新的目标都一样,我们相信每一个人谈到这个大家都想到我要通过再开发,通过重建和保护来实现城市经济的发展来实现社会环境的提升。这张图是首钢集团的项目,铁狮门也在深度参与这个项目中,主要是将产业和不同的功能结合在一起。 今天城市更新主要是平衡的艺术,我们刚刚谈的三方利益的组合,几个不同的平衡要做到还是不容易的,包括保护和复兴的平衡。很多老建筑需要保护,但是如果过多的保护功能就受到很大的限制,我们是不是要复兴它。所以在建设过程中要有一种平衡。 第二点是过去和未来的平衡。最经典的是罗浮宫前面的金字塔广场,你要在保证过去的品味下,能够有一定的未来感,能够符合这个时代的发展。这也是非常重要的。 第三点是科技和人文的平衡。今天的房地产更新的时候远远不是开发商这么简单,怎么样将新的科技引进来,能够将科技和人文展现出来。这一点在中国还是要提上日程的。 第四点是政府、公共和利益的平衡。这本帐到底怎么赚,是不是政府的土地能够收得最高就是最好。恰恰相反,如果土地价格占到了开发的40%—50%,甚至60%的时候品质就很难保证。我们在私营利益中间我们也不能讲无限利益的追求,更多的是将人文、科技和保护能够提上日程。 这四个平衡做好了就是对城市更新最佳平衡点。 中国城市更新的历程分成了不同阶段。1980年到1990年更多是功能性的重建。上海的人口密度特别高,尤其是在黄浦区、卢湾区这些老的区域,每个小的土地可能都已经见缝插针的建了新的建筑。当时更多的是功能性的复建,缺什么就建一点。 在1990年到2010年的时代中国更多的是城市土地的增值。我们知道1990年开始上海市开始做住房制度的改革,土地开始值钱了,可以进行流动了,所以大量的开发商或者政府要求怎么样能够让开发商获得更高的利益。 2010年以后我们再来看这些项目,我们看到的是城市的的利用和趋向平衡。 所以新的城市更新一定是在目前的轨道上面,已经脱离了前期能够推倒重来或者建一个防火墙的建筑那么简单。刚刚我们谈到要找到空间利用、功能引进和政府利益等多个平衡点。 中国城市更新的不同之,西方更多的是在于政府主导。为什么这么说?中国大量的都是由政府来进行主导下的再开发,或者是主导下的城市更新的拆迁或者改变。但是西方可能不一样在于更多的是由企业主导。我们等会儿来谈的是铁狮门西方参与的案例都是企业主导,或者政府作为辅助的城市更新。 我们看到中国目前的状态是由政府指定某一个区域作为国家城市保护的中心,然后进行拆迁,或者是进行改建,将新的功能引入进来。当然城市更新离不开中国政府大量的将税收政策或者从规划角度取得突破。这也是对城市更新重要的意义。 我们谈到经济政治、社会生活不断发展对中国的城市更新产生重要影响,我们可以看到工业时代到后工业时代的经济转型。中国随着社会地位的提升,要求展示给国家社会的是历史和保护的氛围。然后是消费升级,很多城市更新的角度消费升级更多的是引入了新的业态让这个项目能做得符合当地区域的需要,不仅仅是一窝蜂的说我要将研发引入进来,或者我们将办公租赁掉,更多的是一体化,将当地社区需求或者外来人口,以及城市的转型产生新的需求植植根城市更新里边去。 我们这里看到的是开放的时代,在崭新的时代中国有一个非常大的需求,就是来展示给全球。所以将中国最后的文化和业态展示给全球的时候,开放给新的时代,这对城市更新是一个引领性的作用。 第二点是量变到质变。以前是单个的保护,质变就是一体化的进行操作的,迎合中国消费升级,以及要求更高品质的创意空间,我们来进行城市更新。 在城市更新里边也有缩小差距,指的是我们过多的强调将新的业态引进进来,或者拆迁的时候大量照顾到的是城市精英阶层,或者有钱人的阶层。我们在新的城市更新理念中间我们要照顾社区理念的贫困老百姓,我们要让他能够在社区中间生存下来,保持原汁原味的东西。所以对于缩小差距也是有帮助的。 第三点是生态的可持续性。这点中国已经进入了真正的崭新时代,我们要求远不足以支持经济的发展,我们要做到环境保护和经济发展并重。大量城市内的工业企业或者污染非常严重的企业都面临着搬迁,这个时候也面临着很多城市更新。我们在这个上面看到的是这个项目已经拆迁了,因为2008年的奥运会已经搬到了曹妃甸,但是这个项目怎么样获得新生?最终能够将工业化的余存跟新业态结合,这也是留给北京或者参与者非常重要的话题。 第四点共享经济。这个话题也是城市更新里边重要的话题,大量的历史建筑我们通过共享办公的需求能够恢复它新的功能。 我们再讨论一下铁狮门主要做的项目。第一个是构建灵感。铁狮门看成是更新的时候并不仅仅看物业本身,我们需要的是因地制宜。每个项目都有不同的历史文化需求,所以我们希望能够将这一点重要。所以“背景墙”这个项目就是铁狮门跟万科在旧金山合作的项目,最后我们完成了这个项目。 我们将一些科技性的能量引进进来,对于我们租赁提供一体化的功能,能够放到线上,通过APP的方式给我们的租户提供支持。Studio是铁狮门向市场推广共享办公的品牌,我们在很多历史建筑或者在铁狮门新的项目中间将它做成成年人的办公。效率、协作与可持续发展需要多用途的设计,这个方面就不展开了。 一切以人为本,每个人跟我们都是一样的要求,不仅仅是经济利益,更多的是未来的租户或者社区、城市能够多考虑,做得更好。 我简单的说一下铁狮门在城市更新里边的一些案例。铁狮门在旧金山的SoMa项目,铁狮门深度参与了旧金山城市更新改造。我们新建了很多办公楼,纳斯达克、IBM都入驻进来了。 PLAYA VISTA这个项目,铁狮门将当时的一些工业化的地块进行改建或者重建,最后形成了整个项目。第三期我们引进了Face Book。这个项目不是高层的建筑,都是一些矮小的建筑,但是铁狮门引进了很多理念,这个建设理念是一个办公楼,但是建设的时候我们是按照仓库进行建设的。所以它用了大平层,变成整体性仓库型的现代化写字楼。 美国洛克菲勒中心是铁狮门1996年并购的,87万平方米建筑,一共12栋。这个建筑在城市更新中间非常经典的案例,怎么样将一个百年的社区改建成美国新的地标。在这方面铁狮门做了很多的工作。 1990年德国统一以后,当时是柏林墙所在地,很多建筑被摧毁了,铁狮门和索尼公司共同合作,保护了柏林墙,保护了大的历史性的酒店,在这个废墟上面铁狮门建设了崭新的大型城市综合体。在座的各位如果去柏林的话,当地人一定自豪的跟你说看当代建筑一定要去索尼中心。我们相信保护人文和科技方面我们做得非常成功。 这个项目是铁狮门深度参与的项目。这个项目更多的在于产业的引入,我们将更多科技性的公司、人文公司、体育类的公司、媒体性的公司引入进来,这就是2020年奥林匹克广场的项目。 谢谢大家![详情]

博枫资产司徒默:中国中产阶级增长使企业获得大机遇
博枫资产司徒默:中国中产阶级增长使企业获得大机遇

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。博枫资产管理董事总经理、中国区负责人Stuart Mercier(司徒默) 出席并演讲。 据司徒默介绍,博枫资产来自加拿大,目前管理着大约4000亿美元的资产,其中有1900亿为不动产。其在中国的投资主要为三个领域:物流、办公楼和零售。 在司徒默看来,不确定性意味着较大的投资机会。但他也强调,投资者要有更多的耐心,需要更多的依靠运营资产来投资。“外资流入到中国的不动产市场,体现了这种资产类别本身的制度化,现在标准化越来越强。这对于商业地产来说,从长期来看是一个非常好的消息”。 而在零售方面,司徒默表示,零售只有很普通的回报率,但在投资领域,并没有“很普通”的说法,博枫资产主要用零售来对冲风险。“零售关注的不仅仅是租金,也包括把环境建设好,这样才会让人们愿意访问购物中心,哪怕不是每天去,至少每周去。这种运营做好的话,它带来的回报是非常高的”。 在其看来,中国的消费升级和中产阶级的增长,可以使得企业获得很大的发展机会。[详情]

亚腾资产吕志伟:外资在中国投资会遇到汇率成本问题
亚腾资产吕志伟:外资在中国投资会遇到汇率成本问题

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。ARA亚腾资产管理有限公司中国区业务总裁及集团业务总监吕志伟出席并演讲。 吕志伟介绍,亚腾资产管理有限公司所管理的资产已有180亿美元,在新加坡交易所和港交所两地上市。 在其看来,外资在中国投资时,会遇到汇率带来的成本问题。“作为一个海外买家,我们用的货币有时候是美元,有时候是港币,当我们进入中国大陆市场的时候,货币是需要转换的,因此在进行投资的时候,需要进行一系列的转换。可以看到,我们在美国和在日本的投资项目都是比较谨慎的”。 吕志伟直言,在中国市场,能够将零售地产做好并不容易,“因为要考虑很多因素,比如说基础设施、配套等等。但是,我们一直追寻的是,可以在中国市场上,以相对较为合理的成本去购买房地产,而且我们发现这是有机可寻的”。[详情]

仲量联行中国及华东区投资部总监叶建成演讲
仲量联行中国及华东区投资部总监叶建成演讲

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。仲量联行中国及华东区投资部总监叶建成出席并演讲。[详情]

塔博曼张国华:把高价值商品带到中国 满足中产需求
塔博曼张国华:把高价值商品带到中国 满足中产需求

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。塔博曼亚洲中国区董事总经理张国华出席并演讲。 张国华介绍称,塔博曼是一家总部在美国的房产信托公司,已经拥有69年的历史,目前持有地产、开发地产,包括在美国和韩国以及中国做一些商业地产,“我们有很多高质量的资产,在美国具有非常高的生产价值”。 张国华表示,随着中国中产阶级的不断壮大,中国市场的消费能力将会进一步提升。塔博曼将把更高价值的商品带到中国,以满足中产阶级的需求。[详情]

领展霍业生:地产投资是一项长期投资 机会会更多
领展霍业生:地产投资是一项长期投资 机会会更多

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。领展管理有限公司首席资产管理执行官(中国)霍业生出席并演讲。 霍业生介绍,领展管理公司是香港排名第三的房地产资产管理公司,也是亚洲最大的房地产信托之一,主要投资标的都在香港。自2015年开始逐渐在大陆进行投资,现在已经有5个资产项目,分布在北上广深圳四个一线城市。“今年1月和3月,我们完成了两项收购,从ARA手中收购了北京通州的项目,同时又购买了深圳福田一个购物中心。目前我们还在寻求其他的一线城市的投资机会”。 “我们对于大陆长期的房地产市场一直是比较乐观,比较看好的”,他说。 霍业生认为,地产投资是一项长期投资,因此,尽管在经济发展中存在一些不确定性,但机会是更多的。由于中国经济的稳定、持续增长,经济规模在不断扩大。领展管理公司在上海做了多元化的投资组合,“我们对中国市场是有很大的信心”,他说。[详情]

绿创集团总裁倪晓栋:今后十年房地产将进入镀金时代
绿创集团总裁倪晓栋:今后十年房地产将进入镀金时代

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。绿创集团总裁 、绿创金融董事长兼总经理倪晓栋出席并演讲。 以下为演讲实录: 倪晓栋:尊敬的冯会长、各位朋友,大家好! 很高兴今天能够参加2019年第八届金砖论坛,并且和大家一起来分享对这个行业未来和发展的思考。 最近和很多同行、朋友一起沟通、交流的时候发现大家都挺迷盲的,我们探讨最多的问题是这个行业到底进入到什么样的阶段了,我们未来应该怎么走。 所以今天和大家分享三个问题:第一,房地产行业处于怎么样的新时代;第二,在新时代的背景之下房地产企业,特别是中小房地产企业应该做怎么样的探索和转型;第三,在这样的背景之下我们可以做哪些模式和平台。 第一,地产行业处于怎么样的新时代?我们共同经历和未来将要经历的将近十年的地产时间段里边,我们简单的把它作为一个划分,前面从1998年到2007年称作为黄金时代,在整个黄金时代里边整个行业都是高增长、高回报。那个时候大家开发一个项目挣钱是比较容易的,风险相对比较小。从2008年开始到2017年进入“白银时代”,行业依然在快速的增长,但是竞争开始激烈,利润出现下降。 2018年是我们正在经历和将要经历的十年,我们称它为“镀金时代”。除了成色比黄金时代下降,同时意味着镀金的金是地产要跟金融更好地拥抱和结合。我们在“镀金”十年面临很多的挑战和困难,包括增量时代向存量时代转变,土地成本与资金成本上升,调控力度越来越大,销售增速下降。随着宏观调控往前进行,我们的融资渠道不断地趋紧,特别是对中小房地产公司来说融资难度越来越大。 因为整个房地产行业受到宏观调控、信贷政策的影响非常大,整个体现了非常强大的周期性波动。从这段时间来看,之前调控一般在3—4年里边会形成一个周期,但是在近期我们越来越发现调控的周期越来越短。现在我们基本上认为它是一年一个周期,或者半年一个周期。以前我们做项目的时候觉得要踏准周期,现在越来越发现踏准周期难度很大,因为基本上整个项目都会穿越好几个周期。 在周期的过程当中我们会不断地遇到很多的困难,包括融资、销售、回款等困难。特别是在现在融资渠道收紧,强调房住不炒的情况下房地产的融资渠道会越来越紧。所有的房地产都在面临一个问题,就是怎么样寻找到一个可以穿越周期的资金。这个问题说起来好像容易,但是实际上操作是非常难的,特别是对中小企业的房企来说,因为股市融资难,海外发债收紧,银行要有白名单制。怎么样去寻找?有没有新的探索和平台? 在新的时代之下我们可以去做哪些探索,产生哪些新的模式?因为在这个行业的时代里边增量时代转向了存量时代,规模导向慢慢在向经营导向和利润导向转变。同时整个传统的产销模式向地产和金融深化的模式在转变。我们更多的提出来金融和地产做深度的结合,以去熨平周期,抵御风险,因为这两个周期本身就是互补的。 在周期性波动的情况下,地产投资遇到“波谷”的时候销售收入会产生很大的波动性,市场下降,售价走低,银行按揭款放不下来,都会产生现金流动上的波动。所以地产端口在获取收益的同时在积极的寻找一个能够提供相应流动性的资金平台。同时对金融平台来说也积极的需要一个出口,需要获取收益,去填补产生的成本。因为融资需要成本,这是一个产生成本的环节,投资是创造收益的环节。这两者形成了非常强的互补。 地产就是资金、项目、团队,讲白了就是“钱、地、人”三个要素。如何更好地整合和统筹这三个要素?这是我们目前绿创落地和试行的投融管一体化。通过地产加金融的模式,将地产公司的投资拓展业务和金融平台的基金募集业务做一个融合,去打造“钱、地、人”统筹的投融资一体化平台。 投融管一体化的平台是如何建立的?在这里我想跟大家分享一下绿创目前正在尝试和践行的经验。首先看投资,我们在投资的选择上面更加聚焦于优质的底层资产,在区域的选择上我们会更加偏好于选择大城市群或者核心城市、环都市圈的城市。因为这些城市具备比较强的外溢效应,同时又属于价值洼地。随着政策的规划和交通升级的利好,未来这一块具有很大的成长潜力。 第二,在项目获取的方式上面,我们更加偏好于通过收并购的方式获取项目,相比于传统的招拍挂有相对比较好的价格优势。同时在周期上更有利于我们进行高周转的开发,以提高我们资金周转的速度和项目的收益。 第三,在项目的选择上面不追求量,而是追求质。我们对规模没有很大的偏好,但是我们对项目的盈利指标有比较高的要求。通过每一个项目能够做到比较低的风险和较低的盈利水平实现,以实现小而美的地产项目。 融资是具备独立募资能力的金融平台。我们所打造的金融平台跟传统的财富管理公司的代销模式有所区别。绿创金融的融资模式是立足于地产开发,直接进行地产的项目投资,这样就能保证我们在项目运作过程中底层项目是清晰的,项目运作是清晰的,资金用途是清晰的,投资逻辑也是清晰的。大部分的时候我们是采用公司自有资金获得项目,去控股或者入股项目公司。在权属上面就成为公司的股东,同时再派出开发团队进行管理,实现了募投管退的一体化。 对投资管理来说这样的方式更好地保障了收益,同时除了固定基础收益之外也参与到项目的后端利润分成。也就是说对于投资人来说以自己投资的份额参与了几个亿的地产项目所带来的开发和投资收益。 第三,项目的主动管理。主动管理能力体现在对项目的风控和项目的实质把控上,这是地产项目能否最终实现,顺利推出的关键。做到主动管理有很多的要求,要求对整个地产行业具有产业链能力,具备丰富的开发经验和专业的投后管理团队。这一块也是我们非常注重的环节。 同时风险控制是让团队和制度成为风险的“放大镜”。项目操作过程中对风险把控的要求非常多,除了对底层资产的超倍数覆盖,项目公司绝大部分做到控股,并且把剩余的股权都要做质押。流动性的支持上面,然后是多级的风控体系,过程当中能够随时的控制风险,保证投资人的收益安全。 投后管理方面,我们在投融管一体化的模式里边做到了从投资到退出的全链条管控,包括了派驻人员、帐户资金的监管、证照章监管、开发监管、销售监管,整个项目开发所有环节里边都全程受到了监管,并且具有很大的决策权。前面我们提到投融管一体化模式是通过地产公司的投资拓展业务,加上金融平台的资金募集业务,做一个完整的整合,用投融管一体化更好地完成闭环。 同时,这又是一个开放、包容的平台。我们对外可以打通和地产开发企业、财富管理机构、资产管理机构的合作。这样的话我们使投融管一体化能够有更大的包容性,有更大的成长性。在这个前提下,在目前房住不炒,融资大幅度收紧的背景下,我相信这样的平台在未来能够获得更多地产股权投资机会。也希望和大家一起在不确定性中寻找确定性,未来共同开拓地产和金融的蓝海市场。谢谢大家![详情]

中信资本程骁远:房地产融资仍会偏紧
中信资本程骁远:房地产融资仍会偏紧

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。中信资本高级董事总经理、房地产部门执行合伙人及主管程骁远出席并演讲。 以下为演讲实录: 程晓远:尊敬的会长,尊敬的各位来宾,大家上午好!非常感谢主办单位让我有这个机会跟大家交流一下房地产私募基金的转型之道。从几位的发言中大家都可以听到:第一,未来风险的防范对于整个房地产行业来说是一个非常重要的课题;第二,经济下行包括各种融资渠道的缩紧,对整个行业的发展带来了一定的压力。 中信资本作为一家私募基金管理公司,我们的一些看法、做法,包括还跟在座很多同行一起合作,我觉得这也是一个非常有意思的话题,让大家更多的交流一下。 首先我花很短的时间介绍一下中信资本,中信资本是一家私募基金管理公司,管理规模是260亿美元。投的行业比较多,大家知道的比如有金拱门,投的麦当劳项目。我们投资基本上都是在国内,管理的基金目前来说还是从国际上募集的基金,我们投资的范围也是比较广的,包括顺丰这些企业也是我们比较好的案例。 我们在房地产这边分两块:海外和国内。国内这一块我们从05年开始一直做纯股权的。在过去十几年里边随着整个房地产行业的蓬勃发展,我们也有幸参与了很多项目,包括住宅开发,到商业楼宇的收购,也有物流方面的。我们现在还在看长租公寓、养老等等方面。 大部分的私募基金在过去的时间内,因为中国房地产市场发展的比较不错,市场也比较好,应该都能够从中取得一些比较好的成绩,我们也有比较稳定的回报给投资人。我们到目前为止大部分的资金都是从海外募集的。 股权基金、私募基金在未来房地产行业的发展中能够起到什么样的作用。我们也想跟全球很多不同的市场做一个对标,国内现在私募基金的发展还存在什么样的问题。更多的想说一下对大家带来什么样的机会。 很多表外非标类的融资现在已经变得非常困难了。房地产有各种各样融资的渠道,包括银行信贷、债券。看来,不做短期刺激的话,未来的融资渠道还是会比较紧。今年其实可能大家都已经面临过第一季度是非常的松,第二季度开始紧,第三季度怎么活下去,第四季度看看可能是各方面的压力会更紧,包括最近人民银行、发改委对海外债券的募集也出了一个指令,基本上要有新增的量是非常困难的。房地产基金股权渠道是不是可以作为一个填补? 在今年融资环境比较紧的情况下,大宗交易还是不断的在增加。一方面我们的资金比较紧,另一方面大宗交易创造了记录,有实力的买家趁着资金比较紧的情况下,业主在价格方面有了松动之后,一些优质的资产还是会毫不犹豫的进入市场。 我们看到国际上的大基金或者是一些主权基金也不断的在中国部署,看看能不能有更多的交易收入囊中,还有去年的凯德和上海北外滩的交易等等各种各样。所以可以看到私募基金目前来看,未来可能会有一个非常亮丽的前景,对于收购的机会来说还有更多的机会去收购。 简单的说一下在增量时代是怎么做的,存量时代是怎么做的。在增量时代,我们基本上还是属于开发型的,开发型的在过去参与的一些项目中也是有一些很好的案例,基金在什么时候跟我们的合作伙伴能够进入项目,通过资金上的支持和开发商朋友们在项目操盘的能力,完成一个好的项目。 当然,在过去我想可能还要分两块:一块是境内资金,一块是境外资金。境内资金基本以债券为主,可以看到很多信托产品都是利用这个做法来进行对开发商、项目的融资。境外资金更多是以增股权为主,它也是在这个过程中能够跟开发商一起同进同退,在一些项目的选择上能够获取一些不错的利润。从股权和债券方面,比较大的一个区别是大家对于项目的判断,股权可能更多的是靠开发商本身对项目提供的一些明的也好,暗的也好的担保。股权是看项目未来到底能带来什么样的利润和项目的定位是怎样的。 在存量时代,可能一方面对股权、私募基金的需求量会大一些,因为它的周期会长一些。我们在做商业物业的投资,少则四五年,长则七八年,它对项目的判断会更加重要。同时对开发商或者是一些项目的操盘手来说,资金的缺口也会更大,因为在市场上还是比较难去找到一些那么长期的项目。所以,这也是我们刚刚提到的前两个图,包括去年交易量的大升,可以看到买进的几乎是外资,很多报导说是不是外资抄底。其实我觉得最关键的是他们手上有长钱,他们看好中国经济未来十年的发展,他们觉得这些资产在一般情况是不太容易买得到,但是现在来说如果是市场上资金比较紧的话,资金成本也比较高的情况下,很多的业主可能会选择将他的资产进行变现。 跟我们一般的住宅开发类的会有所不同,因为它包括了融钱的、投资的、资产管理、投后管理,很多基金经理会投入大量的精力和资源来进行配对,当然最后的投资退出也是非常重要的环节。这几个环节,在美国、欧洲是一个成熟的市场,但是在我们这边还是处于一个比较起步的阶段,这也说明了我们未来还是有非常多的机会在这个市场上能够参与,同时像在中国出现黑石这样的机构肯定不是一个梦,因为我一直认为中国未来肯定是世界上最大的一个资产管理增量的国家,同时也是我们的物业、房地产、不动产的交易量名列前茅的国家。 一般的基金经理,我刚才提到怎么样去做基金私募,我想这方面应该是比较正常的一个基金经理所能够覆盖的它的一些职能,包括组织架构。一般会有投资管理、资产项目管理、投资者关系。其实在基金里面的投资者关系非常重要,因为最终是你的融资能力能不能让你有效的、快速的融到钱,然后找到好的项目去投。可能每一个基金经理所关注的方向不一样,有些是被动式的,他可能在这个架构上更精简一些,有些管理更复杂一些,他的整个架构我想还会更复杂一些。 其实这个是我们在过去几年尤其是在国内开始跟很多开发商合作,包括跟资产持有人合作,我们觉得是一个不错的尝试。我们会更加的去看一些怎么平衡双方的利益,因为很多开发商朋友说,我有项目也有操盘能力,我自己去组一个基金,听起来也不难。另外一些是基金经理说不行,我不愿意跟你合作,我把你的项目拿过来。这两个都会有一些问题,开发商做这个项目肯定是有这个能力的,但是他往往忽略了在基金投资方面的感觉,因为投资人最担心的并不是一个项目好与不好,我们做很多尽调的过程,最多被问的是“你们跟中信是什么关系”、“你们有没有什么利益冲突”,所以利益冲突是一个非常重要的话题。很多开发商自己组的基金,往往会在这方面带来利益冲突的嫌疑,因为项目是你的,管理是你的,销售也是你们在做,钱也是你们在募和管,怎样做到一个平衡,这对投资人来说往往是一个疑虑。 如果是基金经理来做,往往会挑选一些好的项目,开发商觉得我把好的利益给你以后,他也不愿意,往往是在逼不得已的时候,不是最好的项目拿出来来做。所以双方都需要有一个平衡,我们在过去一段时间做了几个双普通合伙人的形式。我们中信资本作为基金管理人募资、投资、退出、中间监管我们来做,开发商的朋友会做项目上的开发或者在整个项目管理上会出更多力。这样我们觉得给我们带来了非常大的优势,大家把自己的优势,自己的强项应该可以凸显出来。特别是在管理上,一个基金经理真正的跟一个开发商去PK的话,可能这个能力还是差的不少。同样,我们作为一个基金经理在这个结构里面确实能够起到双方把最优势的资源结合在一起。 从房地产的资本结构上来说,在美国它整个REITs市场超过了1万亿美元,而我们中国第一,没有真正的REITs。第二,我们一共加起来,其实也就是上千亿美元的规模。有了REITs这个之后,才会有更多社会上的资金进入市场,包括把它变成一个标准类的产品以后,包括退休基金也好、主权基金也好、险资也好,可以更容易的把这个投资分配到REITs这个架构里面。我们现在的做法基本上还是看项目,但是项目本身的规模、复杂性肯定是比REITs要复杂的多。所以我们还要大量的社会上的资金没有通过有效的渠道进入房地产市场。 从亚洲地区来说80年代已经开始了,最晚的香港2003年也有了,当然我们现在大家很期待中国也能够在未来的几年之内有一些真正的REITs可以落地。 我们在过去几年不的在市场上去一些尝试,包括我们基金投的项目,最后投了一个ABS,最后推出了。这个项目是我们收购了一个烂尾楼,也算是城市更新的案例,然后进行改造、经营,实现了一个比较不错的租金收益之后,通过ABS实现了部分退出,所以这不是一个完美的结局,最完美的规矩是通过真正的REITs退出。 以上就是我今天跟大家分享的一些私募基金在未来的行业发展里面能够起到什么样的作用,当然也非常希望有机会跟大家合作,谢谢大家![详情]

中城投资王珊:谨慎看待楼市调控 从业者不能心存侥幸
中城投资王珊:谨慎看待楼市调控 从业者不能心存侥幸

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。中城投资执行副总裁王珊出席并演讲。 以下为演讲实录: 王珊:各位领导、各位嘉宾,各位在座的新老朋友大家早上好,很高兴再次来到金砖论坛现场和大家进行面对面的交流。中城投资应该也不用多作介绍了,在场的和我们应该有很多的合作,在很多场合和领域有的时候是竞争对手,有的时候是我们共同来应对这个行业变化的肩并肩的战友。 我们紧扣论坛的主题,叫做回归本源,重塑增长。确实,房地产金融、房地产投资、房地产私募股权基金所要关注的,或者我们的眼光现在更要去看到的是整个房地产产业,这是我们所有房地产金融及投资的本源和根源。所以今天跟大家做这样一个分享,更多的内容是据到这个行业本身,这个产业本身的变化与分化。 基于这样一个行业的基本面,我们来看一下作为房地产私募投资基金,我们该怎么样进一步的调整或者进一步的演进我们投资增长的趋势。说到房地产行业的变化与分化,我们可以从两个纬度来说一下。 首先,我们说它的政策变化、周期变化。分化是城市的分化和企业的分化,先说一下政策的变化。现在大家脑海里一说到房地产,印象里最深刻的应该是7月30日政治局会议上提到的“不将房地产作为短期调控经济或者刺激经济的手段”。一说到这句话,我们当时就有同学开玩笑,这说明长期还是要靠房地产嘛。其实我们看到这句话的背后给我们传递了两个非常重要的信息: 第一,经济有下行压力。“不将房地产作为短期经济刺激的手段”,说明经济是需要刺激的,只是不选择房地产,所以经济其实有一个相当大的下行压力。这是我们任何人逃不过的周期,我们都需要面对这样一个大的宏观背景。第二,中央真的下决心了,我们作为房地产从业人员确实不能心存侥幸,要更加谨慎的看待这样一个调控的长期性。不会像2008年之后,或者像2014年之后的2015年把房地产作为在经济下行时候的很重要的经济抓手,或者说是作为经济增长的火车头作用,而是针对房地产会有定向的,一系列的,长期的调控政策。 我们再来看一下房地产融资政策,对于所谓的二十三号文,包括保监会对于信托窗口指导,估计对大家的工作都是息息相关的影响。而且这里强调的是比如说630增量,它不是930到630的节点增量,而是我们每一天都不能有增量。所以我们做房地产的发觉不知道怎么投了,因为发现各种路径都走不通了。这就是我们说的所有政策的调整或者政策的调控都是要回归本源,回归到去通道,我们要基于对于整个行业长期的稳定的健康发展可能是一城一策的精准调整。 第二,我们要看到周期性变化。房地产的周期就像一个养猪周期一样,当然是一个健康的猪,之前三年养出来,现在有很多猪一个月就出来了。这个是全国70个大中城市房价环比增速,这个是二手房的表,我们认为二手房房价变化更能够代表市场的周期变化。05年到08年,08年到11年,11年到14年差不多三年主线一个周期。但是从2014年9月份开始到现在我们的感觉是整个周期在拉长,整个行业的小周期明显在拉长了。第二个变化是,在拉长的背景之下整体的波动是越来越平稳,这也就是我们说的整个行业的周期性红利在慢慢的减退,看到的更多是在相对平稳的状态下。当然也不排除还没有跌到位,比如说2017年11月份,2018年底到2019年初都出现了稍微的下行,但是还没有跌到水平线以下,所以整个周期的变化很鲜明的展现出来:周期拉长了,同时它振动的幅度在缩减。 那么前面这两点所谓的变化,一个是政策的变化,是一个长期的调控的状态,一城一策精准的调整,针对房地产的专项的去杠杆。所以因为政策的变化,这个行业的杠杆红利可能在消失。第二,我们看到周期的变化,整个周期大涨大跌的红利也在消失。 我们再来看一下分化,整个行业我们看是一个很平稳的状态,就像看股票大盘是很平稳,但是看个股有很大的分化,它主要体现在两个方面:城市分化、企业分化。我们说城市的分化还是通过这个图,会发觉很典型,我们这里是把一二三线城市做了一个图,从2008年到现在大概12年的时间截至到2014年下跌得那一波,大家可以看到无论是一二线还是三线整体的表示形式,整体的波动是非常同步的。但是进入2015年的周期之后,我们发觉出现了比较大的分化是版块的轮动。也就是说我们说的城市回归到自主需求,回归到用一城一策的长期的针对性调控之后,城市间的分化会非常明显。这对于专业的开发商、对于专业的投资机构在选择进入这样一个区域不能像原来闭着眼睛拿块地开发项目就是赚钱的,这个时代已经一去不复返了。因为我们看到了城市整体的分化进入到新的周期的时候非常明显,有涨有跌,有的会领涨,有的会跌的更厉害。 现在对于整体的政策变化,我们说杠杆红利在消失。因为整体经济有下行压力,货币政策还是相对稳定的,但是针对房地产是在定向的去杠杆,而且我们要回归本源。那么周期性的红利也在消失的时候我们会产生一些困惑,这里我们主要突出一点就是所谓的加杠杆的困惑。我们一直听说房地产要去杠杆,但是在投资机构在这句话的背后看到了机会,去杠杆的另一面一定是加资本,因为整个行业仍然会是历史高位,比如说十几万亿的量,所以如果只是一味的去杠杆,行业会出问题。 除了债型的,另外一面是权益型的,股权的。所以,我们看到在加杠杆的困惑、问题的背后要顺应趋势,要去做加资本的投资机会。我们说加杠杆的困惑,大家都感同身受,房地产行业上市的70多家房企,包括万科在内总资产负债率都在70%至80%,这都已经顶到喉咙管了,没有太多可以负债的空间了,这里我就不展开来说的。 我们说加杠杆困惑从融资模式上还本付息、拆东墙补西墙,很多再融资不是为了还本金,而是用于支付利息。那么在多重的杠杆中,不光是财务杠杆、还有经营杠杆、还有表外杠杆。那么债务风险高杠杆,高负债特别是高成本,而且这种高成本不光是绝对的成本比较高,它还有相对的,相对的是房地产行业平均的盈利能力来看,相对每一个项目的销售净利润率来看,负债成本是高的,这里都是危机。 那么加杠杆呢?我们用数据来做一些阐述,整体行业平均负债率水平已经非常高了,确实也没有可以加杠杆的机会了。如果这个时候我们还愿意铤而走险,再进一步的协助企业通过外表负债帮它做杠杆,我觉得经营风险会比较大。另一方面,这种杠杆带给我们最深层次的困扰是是否能为企业带来正向的经营型的贡献。我们看到一些房企整体规模在上升,但是又在关注它的杠杆率在同步上升,好在它的规模是上升的。但是如果我们再进一步的看,看它的盈利性发现,很多企业杠杆性上升的同时,它的盈利性、周转率是下降的。 所以我们觉得背后隐藏的是不断的加杠杆,其实对于整体企业的经营是一个拖累。这里我们拿出来的是一个存货周转率,它反映了一个企业周转率的指标,可以看到无论排名前十、前三十的房企,在过去三十里面存货周转率都是一个下降的趋势,都是在放缓的一个趋势。也就是说,赚钱的速度越来越慢了。除此之外,我们还要看到一点,我们把它做了一个拆分。杠杆不光是财务杠杆,不光是财务总负债率,我们要把它分为财务杠杆、经营杠杆、表外杠杆。前两者是一个加的概念,后面所谓表外杠杆我们把它做了一个乘数,当然这里稍微解释一下,因为表外负债资金的统计确实有难度,所以我们只是基于很多上市房企在财务报表里披露出来的少数股东权益以及损益,我们做了一个表外负债的乘数的一个简单的计算。这个肯定是不足以代表行业全部的表外负债的情况,但是可以说明一些问题。 首先可以看到这三项杠杆是TOP50的房企,这三个杠杆加总和以后发现是持续上升的,而且从2016至2018年上升了50%的比例。另外我们把这三个杠杆拆开来看,中位数在上升,所以所谓的去杠杆,我们理解不光是去财务杠杆,也包括经营杠杆,也包括表外杠杆。由此,我们回到机会上来,加杠杆有这么多的困惑,在去杠杆的背后前面提到了要看到是加资本的机会。那么怎么加资本?给谁加资本?比如说中城投资我们作为房地产私募股权基金其实非常关注,也一直在加重这块的投资。 我们可以看到首先,整个行业是一个大的行业,十几万亿的市场。同时可以看到整个房地产的周期表现是会越来越平稳,只是其中的城市的分化以及企业的分化。所以对于加资本或者通过权益性的,我们回归到投资本源的行为上来说,对于专业度,对于个股,对于企业的识别判断,从项目本身的经营性现金流,项目本身的盈利能力以及对于城市和不同城市、不同区域的分析和选择需要更深厚的功底。 加资本的第二机会是,毕竟整个行业不光体量大,而且越来越稳定的在运行。更重要的是我们要看到整个行业的基本面在全国的其他相关的,我们把几个最大的领域,房地产行业的坏账率还是最低的,而且它的盈利性在多个行业比较仍然排在第二,所以这对于股权投资、权益性投资而言是一个好的基本面。我们说相对安全,比如说2018年各行业的信贷资产不良率来看,全行业平均达到2.8%,但房地产行业通过官方统计数据看到其实是最低的那个柱子,只有千分之八。 同时,我们可以看到加资本的机会,整个行业的融资体量是巨大的,房地产行业对资金需求量是巨大的,但是这里出现了极大的不匹配。 加资本的第三个机会是,还是要和最靠前的房企,因为这样的房企无论是从财务的安全性,比如说短期负债覆盖倍数,包括整体的精细化管理,产品的定价能力对于全行业来说都有很明显的比较优势。同时也要看到这个行业资本是足力的,我们原来所谓的做明股实债也罢,也都是为了去博取一个相对银行的贷款利率更高的收益。我们在做所谓的加资本投资的时候,会看到这个行业的盈利性怎么样,这是最本源的。我们看到房地产RE水平还是相对比较高的,这不是简单的来自于销售利润率的上升,更多是来自于它的杠杆率和整体的精细化管理、专业化管理所带来的周转率的进一步的提升。 总结一下: 第一,我觉得房地产行业进入下半场,增速是在调整的,行业的节奏从高增长现在很明显进入了低速增长,而且市场是在快速的分化,包括城市的分化,企业的分化。 第二,房地产金融原来多重的,高杠杆模式是很难以再继续下去。可能它还有一定的需求,这也是很多同行投资机构的基本盘枝所在,但是一定要展望未来,就是要从加杠杆到去杠杆总到加资本。 以上是跟大家做的一个粗浅的分析,中城投资是国内成立时间最早的一家房地产私募管理机构,有17年的时间,累计投资规模超过1200亿,超过了500多个项目。我们现在面对全行业展开非常积极的合作,也欢迎大家和我们积极联系,谢谢大家![详情]

何骞敏:为企业创造价值是维系园区持续发展的动力
何骞敏:为企业创造价值是维系园区持续发展的动力

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。上海临港桃浦智创城经济发展有限公司总经理何骞敏出席并演讲。 何骞敏表示,园区招商已不再是拼房租、政策和税收返还了,因为现在企业间的竞争已经升级到了产业链上的竞争。除了经济方面的支持,企业越来越关心区域人才储备是否充足,配套服务是不是优质,金融支持够不够便捷,执行力是不是高效。 “除了与政府的紧密合作以外,我们在科技、人才、产业、金融、物业和生活服务体系的建设作用也越来越大。只有更好地满足企业各方面的需求,不断地为企业创造价值,这才是维系我们园区健康、持续发展的动力”,他说。 以下为演讲实录: 何骞敏:尊敬的冯会长、各位来宾、各位朋友,上午好!很荣幸与大家能够相聚在2019金砖论坛。我在临港集团工作了16年,其实一直从事园区开发和运营工作,毕业以后只干了园区开发这一件事情。 近年来传统的房地产行业逐步从黄金时代步入到白银时代,越来越多的同行们开始向园区开发领域进军。这么多年看下来真正成功的其实并不多,大家都听说华夏幸福园区,但是很可惜它到现在也进不了上海。 从我粗浅的认识来看,我觉得很大一部分原因就是刚才几位专家分享过的传统的地产行业注重的是高周转,短期内要求有回报。作为园区得吃“萝卜干饭”对持有的要求非常高。我觉得两者之间的开发理念和两者之间开发的规律存在巨大差异。 园区需要拉动经济,创造财富,需要开发和运营形成一个完整的闭环。其中开发只是解决了物理载体问题,运营只要解决园区、企业的入住以及发展的问题。只有通过硬件和软件的组合,形成整体的闭环,才能彻底解决园区发展的一些困境。 接下来我想跟大家分享一些我们以运营为导向的园区开发过程中的经验和实践,希望抛砖引玉,得到各位专家、各位同行的批评指正。 “园区的建设和运营”这个题目非常大,从临港集团在园区开发运营和实践方面做分享。我简单介绍一下我们临港集团,临港集团是上海国资委下属唯一一家以产业园区投资、开发以及相关园区配套为主业的大型国有企业。从1988年漕河泾开发区被认定为首批国家级开发区以来,到今年的8月6日上海自贸区临港新片区的设立,三十年来集团实现了上海12个区,长三角以及全国多个城市的合作园区,并在美国、芬兰、瑞典、比利时设立了海外创新中心。到目前为止除了新片区以外,开发的区域超过了400平方公里,设立的各类园区23个,持有的物业超过500万平米,入区的企业将近1万家。 以2018年为例,园区企业的总营收超过了9000亿,为地方政府贡献了2000多亿的工业总产值和420亿的属地化税收。上面是我们集团的文化宣言,这句话一开始在我们公司内部员工之间的调侃。为什么这么讲?因为我们不断地看见合作园区的地方长官们非常迅速的升官,入驻园区的企业要么上市,要么不断发展壮大,成为行业内的领袖,合作园区所在的老百姓们的生活也越来越富裕。当然,对内部来讲投资于临港的同志们和战略合作伙伴们成长也非常迅速,不断地在升职加薪。 听起来像是玩笑话,但是我们对于地方政府来讲从一开始就一直奉行于服从、服务于区委、区政府的战略决策。虽然很空,但是我们一直这么贯彻下来。因为区域的城市形象来看、功能布局也好、产业发展也好,财政税收方面都作出了非常巨大的贡献,进而也得到了地方政府在土地供应、财税支持、政务等等方面的支持。使得园区开发规模品质和成本都有了有效的保障。也使园区内的入驻企业得到了更好的政策和更周全的服务。 对企业来讲,我们除了提供优质的硬件物业以外,更能够在企业经营发展他们所需要的投融资、产业链、技术平台、商业配套等各个方面都能够提供高效、优质的一揽子服务,品质的产业和高品质的园区相辅相成。对周边居民来讲,我们也提供了更好的生活配套,更多的就业机会。我们相信只有园区、企业、政府、居民四者共赢,才有可能使得园区获得更好地发展。 我们一直把我们的建筑作为园区发展的第一窗口,招商引资则是生命线,功能运营是核心价值。推进产城、产经、产学研三融合,则是提升园区核心竞争力的有效方法。 产城融合大家听得比较多,因为以前工业区从规划上面来讲跟其他的区是完全隔离的,近几年开始在园区规划之初就开始布局高品质的居住、教育、医疗、商业、交通、文化和人才服务等配套措施。这些设施,特别是公租房的投入使用。以前很多客户过来谈非常细、非常多的支持,但是推出了公租房以后他们最关心的只有这一点,因为上海的住宅实在太贵了。这些配套设施的投入运营真正的能够让企业的员工们留业、留人、留家、留心。 二是产经融合。我们一直与各大银行、证券、基金的金融机构在银行融资,在企业的银行融资、上市融资、债权融资、基金融资等方面都推出各类金融服务,并且我们还自己建立了有园区特色的监控平台。基地加基金是我们摸索出的一套模式,在智能制造、人工智能、集成电路等重点产业领域,以及其他的新兴产业领域,截止到今年6月份集团发起的总的产业基金规模已经超过了150亿。而且通过这些基金的投资,实现了招投联动。此外,我们也携手我们的一些高端战略合作伙伴,我们也在自己探索尝试REITs的应用和实践。 产学研融合搭建了园区内产业资源跟外部的科研资源的桥梁,我们帮助企业移植、复制外部的生产技术和管理模式,我们现在先后与上海复旦和交大成立了多个产学研融合平台。和很多机构联合打造了70余家孵化器和转化器基地,促进科学技术的创新,科研成果的转化。 目前来看园区的招商已不再是拼房租、政策和税收返还了,因为现在企业间的竞争已经升级到了产业链上的竞争。除了经济方面的支持,企业越来越关心这个区域人才储备是否充足,配套服务是不是优质,金融支持够不够便捷,你们的执行力是不是高效。 除了与政府的紧密合作以外,我们在科技、人才、产业、金融、物业和生活服务体系的建设作用也越来越大。只有更好地满足企业各方面的需求,不断地为企业创造价值,这才是维系我们园区健康、持续发展的动力。 当然以运营为导向的园区不仅仅体现在初设的软件服务体系里边,园区的每一寸土地都非常尊重和珍惜,大到几十个平方公里的产业园,小到十几万方的城市更新项目。无论是建造高端的办公楼还是造厂房,我们都以匠心的态度对待。以人为本,以企业为本,让园区的职工享受在这里工作才可以促成高品质的就业,才能留住高品质的企业。 我们以普陀区合作打造的智创城桃浦项目,这是我们集团产城融合更高层次的实践,4.2平方公里的规划,1.2平方公里的中央公园,在外环线以内愿意投1.2平方公里做公园的区域已经不多了。这是我们现在的韩总理提出来“浦江两岸”的建造标准,决定了桃浦智创城肯定会有更高的建筑标准、更优的生态环境、更完备的服务设施和更人性化的入住体验。 我们想只有这种成规模整体性的开发运营的商务园区才有可能实现在规划之初就统筹考虑各地块的差异化定位,能够规避内部的同质化,实现整个区域不管是建筑形态也好还是功能布局也好的和谐统一。 我们也可以一直保持前瞻性,更好地关注客户的体验和需求,为后期的运营保有弹性的空间。从功能性的需求出发,均衡所有地块之间的商业指标,合理配置商业配套的功能。通过造城打造城市功能,通过生活、生产、生态功能的建设,我们相信可以吸引更高品质的企业入住。与企业形成了良好的互动,从而形成园区良性的生态闭环。 现在随着物联网、5G技术和人工智能这些科技领域的指数级增长,智慧楼宇、智能楼宇等等很多应用层出不穷。多年来我们也一直不断地探索、研究智慧园区,希望能够借用科技的力量创新园区的服务和客户体验。 现在我们整个集团在推进我们的智慧园区的战略,首先是大的结构上做简单介绍,以智能楼宇、智慧能源等IOT作为运用,以云端大数据为神经,人工智能为大脑,同时发挥我们集团自身的规模效应,建设临港+门户的APP,重新打造线上园区,提升园区的服务品质。。 智创桃浦作为集团园区项目,我们现在跟腾讯的云微瓴合作,以它的云微瓴系统作为智慧园区的核心架构。目前同阿里、海康威等行业内一流企业共同合作,对二十多项最顶尖的技术进行实践,致力于打造颠覆性、深度适配之规园区的人工智能管理平台。我们一直希望始终站在科技的最前沿,探索对于整个科技,对于传统物业的改变和创新。 同时,我们在打造智慧园区的期间跟这个行业内顶尖的公司合作,这些公司现在已经成为我们将来入驻企业优质的资源。这上面演示的是首发项目智慧楼宇的管理平台,希望得到大家的批评与指正。 以上是我园区开发和运营方面的粗浅看法,非常感谢大家的耐心聆听,祝愿大家身体健康、工作顺利。谢谢![详情]

交通银行首席经济学家连平演讲
交通银行首席经济学家连平演讲

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。交通银行首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事长连平出席并演讲。[详情]

房地产业协会会长:房地产应进入高质量发展阶段
房地产业协会会长:房地产应进入高质量发展阶段

   新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。中国房地产业协会会长冯俊出席并演讲。  冯俊表示,从某种角度说,人们现在关于房地产与经济发展的认识,关于房地产是不是存在泡沫,或者泡沫会不会破,都是建立在一个假设上,就是房价不断地涨。“我们必须要看到,这是一种麻醉剂,是精神鸦片。泡沫必然是要破的,无非是什么时候破。现在如果我们对风险没有足够的认识,没有充分的防范,泡沫越吹越大,风险越来越大,一定会深受其害”。 以下为演讲实录: 冯俊:各位来宾,大家上午好。首先请允许我代表中国房地产协会和中国房地产金融杂志社,欢迎各位来宾出席今天的峰会。 这次的峰会主题是:回归本质,重塑增长。就这个话题,我谈三点意见。供大家参考: 第一,坚持“一个定位”。习近平总书记在党的十九大报告中明确指出,“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位”。7月30日中央政治局会议再次明确了“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,落实房地产管理长效机制”,同时明确指出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。 改革开放以来,房地产业发展很快,为改善群众居住条件,为经济增长作出了积极的贡献”。但是,住房投资品属性过强,住房的基本属性在一定程度上被扭曲。一些炒房现象干扰了房地产市场的健康运行,房地产业发展发展积累风险,对经济发展的挫伤性也逐渐显现。 房地产是实体经济还是虚拟经济,大家有不同的看法,我理解,房子建起来是用于住的,那就是实体经济;用来炒的,就是虚拟经济。我们的经济发展,归根到底还是要依靠实体经济。靠吹泡沫来推动经济的虚热,既不可持续,也会对经济社会发展造成巨大隐患。房地产的发展,归根到底,是要满足人民群众的居住生活需要。也正是群众不断增长的美好居住生活需要推动了房地产业的发展。所以,我们要冷静地思考一下,过去的经验和发展的方向,把思想统一到中央对房地产的基本定位上来。 第二,提高风险意识。这里说的风险,不只是指房地产市场本身的风险,也是指房地产和地产金融畸形发展给经济发展带来的系统性风险。一段时间以来,不少中心城市,房价上涨的速度比居民家庭收入增长的速度快,群众的住房支付能力相对削弱;居民家庭的住房杠杆率不断上升,不但导致居民负债过高,也影响了居民其他消费增长的能力;资金过度向房地产业流动,加剧了经济脱实向虚。 从某种角度说,我们现在关于房地产与经济发展的认识,关于房地产是不是存在泡沫,或者泡沫会不会破,都是建立在一个假设上,就是房价不断地涨。我们必须要看到,这是一种麻醉剂,是精神鸦片。泡沫必然是要破的,无非是什么时候破。现在如果我们对风险没有足够的认识,没有充分的防范,泡沫越吹越大,风险越来越大,一定会深受其害。 第三,改变发展方式。房地产过去的发展,主要依靠资本、资源投入与规模扩张,是一种粗放型的发展。随着住房供需矛盾的逐渐缓和,不太可能,也不需要再保持高速增长了。随着人民群众收入的增长,对住房的要求也正在发生变化。或者说,房地产应该进入高质量发展的阶段。房地产的高质量发展,我理解有十个方面的内容,一是供需平衡,二是市场平稳,三是价格稳定,四是杠杆适度,五是风险可控,六是供应体系完善,七是减少能源和材料消耗,八是满足健康绿色要求,九是提高产品精度,十是全寿命经济、适用。 我们召开各种峰会,各种论坛,应该多总结房地产这些年发展的经验和问题,多讨论房地产高质量发展的内涵和实现形式,为房地产健康发展出谋划策。希望这次峰会圆满成功。 谢谢大家。[详情]

往届回顾



新浪意见反馈留言板 欢迎批评指正

新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 通行证注册 | 产品答疑

Copyright ? 1996-2019 SINA Corporation, All Rights Reserved

新浪公司 版权所有

合作伙伴: 申博在线娱乐 菲律宾申博网址导航 申博太阳城游戏站 申博现金网怎么样 菲律宾沙龙登入 申博太阳城400客服 申博总代理 申博太阳城充值中心 菲律宾申博管理网 申博太阳城国际娱乐网
品牌早点加盟 范征早餐加盟 东北早餐加盟 早点加盟店排行榜 酒店加盟
早餐连锁店 酒店加盟 湖南特色早点加盟 雄州早餐加盟电话 豆浆早餐加盟
特色早点加盟店排行榜 早餐加盟好项目 雄州早餐加盟电话 烤肉加盟 早点小吃加盟网
早点连锁加盟 广式早点加盟 小投资加盟店 美味早点加盟 早点快餐加盟店
申博 申博太阳城 菲律宾申博娱乐官方网 申博会员登入 申博游戏登入 菲律宾申博 申博娱乐 申博娱乐网 申博官网 申博网址 申博开户 申博代理 申博娱乐官网 申博官方现金网 申博太阳城直营网 申博现金网 申博sunbet 申博suncity 申博导航 申博网址导航 申博游戏站 申博游戏网址 申博游戏网站 申博游戏网址大全 申博138 申博下载 下载申博 申博真人网站 申博开户平台 申博最新网址 申博最新地址 申博APP下载 申博手机下载 申博电脑客户端下载 申博客户端下载 申博菠菜平台 申博线上娱乐 申博正网 申博真网 申博娱乐开户 申博游戏平台 申博视讯平台 申博百家乐 申博电子游戏 申博官方网址 申博手机版 申博电脑版 申博怎么充值 申博官网打不开 申博网址打不开 申博游戏登入不了 申博游戏进不了 申博游戏攻略 申博游戏进不去 申博充值中心 申博微信客服 申博在线客服 申博400客服 申博微信充值 申博支付宝充值 申博快速提现 申博绿色通道 申博大客户服务 申博VIP 申博快速提现通道 申博网站多少 申博主页 申博娱乐城 申博博彩 申博代理开户 申博会员开户 申博维护时间 申博返水 申博快速提款 申博代理网 申博代理网址 sb娱乐城 SB娱乐网 申博赌城攻略 申博有限公司 申博是什么 SUN申博 申博官方正网 申博可靠网 申博马尼拉 申博总代理 申博会员吧 申博合作 申博赢钱 合肥申博 申博官方下载 申博SUNGAME游戏 申博公司 申博太阳 澳门申博 申博手机 申博登录 申博登入 申博登陆 申博会员 申博现金 申博论坛 中国申博 申博亚洲 申博注册开户 申博开户网站 申博 太阳城 申博手机APP 申博注册 申博网上娱乐平台 申博娱乐官方网 申博现金网官方网站 申博娱乐官网开户 申博太阳城公司 申博游戏 申博简介 申博游戏吧 申博代理平台 申博在线网址 申博官网开户 申博集团 申博国际 申博SUNBET官网 申博(申博总公司) 申博注册官网 申博娱乐现金网 申博188现金网 申博138现金网 申博太阳城娱乐 申博138官方网 申博138官网 申博138网址 申博138娱乐 申博138娱乐网 申博138注册 申博备用网址 申博登入不了 申博官方直属现金网 申博官方直营网 申博官网直营网 申博国际开户 申博开户网址 申博免费试玩 申博网址多少 申博现金网投 申博sunbet开户 申博sunbet娱乐官网 申博代理合作 申博代理加盟 申博代理开户合作 申博官方唯一正网 申博管理 申博管理登录 申博管理平台 申博管理网 申博国际官网 申博国际娱乐 申博国际娱乐城 申博国际娱乐开户 申博国际娱乐网 申博开户优惠 申博手机APP版 申博手机APP下载 申博手机安卓版 申博手机版下载 申博手机版下载客户端 申博提款最快 申博提现最快 申博网上代理开户 申博网上开户 申博网址导航nsb8888.com 申博网址登入不了 申博现场游戏 申博现场娱乐 申博现金百家乐 申博现金网开户 申博现金网网址 申博现金网娱乐 申博现金网娱乐城 申博线路检测中心 申博亚洲官方网 申博亚洲官网 申博亚洲开户 申博亚洲上网导航 申博亚洲太阳城娱乐 申博亚洲娱乐 申博亚洲娱乐城 申博亚洲娱乐官网 申博亚洲娱乐网 申博现金直营网 申博直营网官网 申博在线娱乐 申博娱乐139777官网 申博游戏456700登入 申博开户彩金 太阳城 太阳城申博 菲律宾太阳城娱乐官方网 太阳城会员登入 太阳城游戏登入 菲律宾太阳城 太阳城娱乐 太阳城娱乐网 太阳城官网 太阳城网址 太阳城开户 太阳城代理 太阳城娱乐官网 太阳城官方现金网 太阳城直营网 太阳城现金网 太阳城sunbet 太阳城suncity 太阳城导航 太阳城网址导航 太阳城游戏站 太阳城游戏网址 太阳城游戏网站 太阳城游戏网址大全 太阳城138 太阳城下载 下载太阳城 太阳城真人网站 太阳城开户平台 太阳城最新网址 太阳城最新地址 太阳城APP下载 太阳城手机下载 太阳城电脑客户端下载 太阳城客户端下载 太阳城菠菜平台 太阳城线上娱乐 太阳城正网 太阳城真网 太阳城娱乐开户 太阳城游戏平台 太阳城视讯平台 太阳城百家乐 太阳城电子游戏 太阳城官方网址 太阳城手机版 太阳城电脑版 太阳城怎么充值 太阳城官网打不开 太阳城网址打不开 太阳城游戏登入不了 太阳城游戏进不了 太阳城游戏攻略 太阳城游戏进不去 太阳城充值中心 太阳城微信客服 太阳城在线客服 太阳城400客服 太阳城微信充值 太阳城支付宝充值 太阳城快速提现 太阳城绿色通道 太阳城大客户服务 太阳城VIP 太阳城快速提现通道 太阳城网站多少 太阳城主页 太阳城娱乐城 太阳城博彩 太阳城代理开户 太阳城会员开户 太阳城维护时间 太阳城返水 太阳城快速提款 太阳城代理网 太阳城代理网址 tyc娱乐城 tyc娱乐网 太阳城赌城攻略 太阳城有限公司 太阳城是什么 SUN太阳城 太阳城官方正网 太阳城可靠网 太阳城马尼拉 太阳城总代理 太阳城会员吧 太阳城合作 太阳城赢钱 合肥太阳城 太阳城官方下载 太阳城SUNGAME游戏 太阳城公司 太阳城太阳 澳门太阳城 太阳城手机 太阳城登录 太阳城登入 太阳城登陆 太阳城会员 太阳城现金 太阳城论坛 中国太阳城 太阳城亚洲 太阳城注册开户 太阳城开户网站 太阳城 太阳城 太阳城手机APP 太阳城注册 太阳城网上娱乐平台 太阳城娱乐官方网 太阳城现金网官方网站 太阳城娱乐官网开户 太阳城游戏 太阳城简介 太阳城游戏吧 太阳城代理平台 太阳城在线网址 太阳城官网开户 太阳城集团 太阳城国际 太阳城SUNBET官网 太阳城(太阳城总公司) 太阳城注册官网 太阳城娱乐现金网 太阳城188现金网 太阳城138现金网 太阳城138官方网 太阳城138官网 太阳城138网址 太阳城138娱乐 太阳城138娱乐网 太阳城138注册 太阳城备用网址 太阳城登入不了 太阳城官方直属现金网 太阳城官方直营网 太阳城官网直营网 太阳城国际开户 太阳城开户网址 太阳城免费试玩 太阳城网址多少 太阳城现金网投 太阳城sunbet开户 太阳城sunbet娱乐官网 太阳城代理合作 太阳城代理加盟 太阳城代理开户合作 太阳城官方唯一正网 太阳城管理 太阳城管理登录 太阳城管理平台 太阳城管理网 太阳城国际官网 太阳城国际娱乐 太阳城国际娱乐城 太阳城国际娱乐开户 太阳城国际娱乐网 太阳城开户优惠 太阳城手机APP版 太阳城手机APP下载 太阳城手机安卓版 太阳城手机版下载 太阳城手机版下载客户端 太阳城提款最快 太阳城提现最快 太阳城网上代理开户 太阳城网上开户 太阳城网址导航nsb8888.com 太阳城网址登入不了 太阳城现场游戏 太阳城现场娱乐 太阳城现金百家乐 太阳城现金网开户 太阳城现金网网址 太阳城现金网娱乐 太阳城现金网娱乐城 太阳城线路检测中心 太阳城亚洲官方网 太阳城亚洲官网 太阳城亚洲开户 太阳城亚洲上网导航 太阳城亚洲太阳城娱乐 太阳城亚洲娱乐 太阳城亚洲娱乐城 太阳城亚洲娱乐官网 太阳城亚洲娱乐网 太阳城现金直营网 太阳城直营网官网 太阳城在线娱乐 太阳城娱乐139777官网 太阳城游戏456700登入 太阳城开户彩金 菲律宾申博太阳城娱乐官方网 申博太阳城会员登入 申博太阳城游戏登入 菲律宾申博太阳城 申博太阳城娱乐网 申博太阳城官网 申博太阳城网址 申博太阳城开户 申博太阳城代理 申博太阳城娱乐官网 申博太阳城官方现金网 申博太阳城现金网 申博太阳城sunbet 申博太阳城suncity 申博太阳城导航 申博太阳城网址导航 申博太阳城游戏站 申博太阳城游戏网址 申博太阳城游戏网站 申博太阳城游戏网址大全 申博太阳城138 申博太阳城下载 下载申博太阳城 申博太阳城真人网站 申博太阳城开户平台 申博太阳城最新网址 申博太阳城最新地址 申博太阳城APP下载 申博太阳城手机下载 申博太阳城电脑客户端下载 申博太阳城客户端下载 申博太阳城菠菜平台 申博太阳城线上娱乐 申博太阳城正网 申博太阳城真网 申博太阳城娱乐开户 申博太阳城游戏平台 申博太阳城视讯平台 申博太阳城百家乐 申博太阳城电子游戏 申博太阳城官方网址 申博太阳城手机版 申博太阳城电脑版 申博太阳城怎么充值 申博太阳城官网打不开 申博太阳城网址打不开 申博太阳城游戏登入不了 申博太阳城游戏进不了 申博太阳城游戏攻略 申博太阳城游戏进不去 申博太阳城充值中心 申博太阳城微信客服 申博太阳城在线客服 申博太阳城400客服 申博太阳城微信充值 申博太阳城支付宝充值 申博太阳城快速提现 申博太阳城绿色通道 申博太阳城大客户服务 申博太阳城VIP 申博太阳城快速提现通道 申博太阳城网站多少 申博太阳城主页 申博太阳城娱乐城 申博太阳城博彩 申博太阳城代理开户 申博太阳城会员开户 申博太阳城维护时间 申博太阳城返水 申博太阳城快速提款 申博太阳城代理网 申博太阳城代理网址 申博太阳城赌城攻略 申博太阳城有限公司 申博太阳城是什么 SUN申博太阳城 申博太阳城官方正网 申博太阳城可靠网 申博太阳城马尼拉 申博太阳城总代理 申博太阳城会员吧 申博太阳城合作 申博太阳城赢钱 合肥申博太阳城 申博太阳城官方下载 申博太阳城SUNGAME游戏 申博太阳城太阳 澳门申博太阳城 申博太阳城手机 申博太阳城登录 申博太阳城登入 申博太阳城登陆 申博太阳城会员 申博太阳城现金 申博太阳城论坛 中国申博太阳城 申博太阳城亚洲 申博太阳城注册开户 申博太阳城开户网站 申博太阳城 太阳城 申博太阳城手机APP 申博太阳城注册 申博太阳城网上娱乐平台 申博太阳城娱乐官方网 申博太阳城娱乐官网开户 申博太阳城游戏 申博太阳城简介 申博太阳城游戏吧 申博太阳城代理平台 申博太阳城在线网址 申博太阳城官网开户 申博太阳城集团 申博太阳城国际 申博太阳城SUNBET官网 申博太阳城(申博太阳城总公司) 申博太阳城注册官网 申博太阳城娱乐现金网 申博太阳城188现金网 申博太阳城138现金网 申博太阳城138官方网 申博太阳城138官网 申博太阳城138网址 申博太阳城138娱乐 申博太阳城138娱乐网 申博太阳城138注册 申博太阳城备用网址 申博太阳城登入不了 申博太阳城官方直属现金网 申博太阳城官方直营网 申博太阳城官网直营网 申博太阳城国际开户 申博太阳城开户网址 申博太阳城免费试玩 申博太阳城网址多少 申博太阳城sunbet开户 申博太阳城sunbet娱乐官网 申博太阳城代理合作 申博太阳城代理加盟 申博太阳城代理开户合作 申博太阳城官方唯一正网 申博太阳城管理 申博太阳城管理登录 申博太阳城管理平台 申博太阳城管理网 申博太阳城国际官网 申博太阳城国际娱乐 申博太阳城国际娱乐城 申博太阳城国际娱乐开户 申博太阳城国际娱乐网 申博太阳城开户优惠 申博太阳城手机APP版 申博太阳城手机APP下载 申博太阳城手机安卓版 申博太阳城手机版下载 申博太阳城手机版下载客户端 申博太阳城提款最快 申博太阳城提现最快 申博太阳城网上代理开户 申博太阳城网上开户 申博太阳城网址导航nsb8888.com 申博太阳城网址登入不了 申博太阳城现场游戏 申博太阳城现场娱乐 申博太阳城现金百家乐 申博太阳城线路检测中心 申博太阳城亚洲官方网 申博太阳城亚洲官网 申博太阳城亚洲开户 申博太阳城亚洲上网导航 申博太阳城亚洲太阳城娱乐 申博太阳城亚洲娱乐 申博太阳城亚洲娱乐城 申博太阳城亚洲娱乐官网 申博太阳城亚洲娱乐网 申博太阳城现金直营网 申博太阳城直营网官网 申博太阳城在线娱乐 申博太阳城娱乐139777官网 申博太阳城游戏456700登入 申博太阳城开户彩金 菲律宾申博太阳城会员登入 菲律宾申博太阳城游戏登入 菲律宾申博太阳城娱乐 菲律宾申博太阳城娱乐网 菲律宾申博太阳城官网 菲律宾申博太阳城网址 菲律宾申博太阳城开户 菲律宾申博太阳城代理 菲律宾申博太阳城娱乐官网 菲律宾申博太阳城官方现金网 菲律宾申博太阳城直营网 菲律宾申博太阳城现金网 菲律宾申博太阳城sunbet 菲律宾申博太阳城suncity 菲律宾申博太阳城导航 菲律宾申博太阳城网址导航 菲律宾申博太阳城游戏站 菲律宾申博太阳城游戏网址 菲律宾申博太阳城游戏网站 菲律宾申博太阳城游戏网址大全 菲律宾申博太阳城138 菲律宾申博太阳城下载 下载菲律宾申博太阳城 菲律宾申博太阳城真人网站 菲律宾申博太阳城开户平台 菲律宾申博太阳城最新网址 菲律宾申博太阳城最新地址 菲律宾申博太阳城APP下载 菲律宾申博太阳城手机下载 菲律宾申博太阳城电脑客户端下载 菲律宾申博太阳城客户端下载 菲律宾申博太阳城菠菜平台 菲律宾申博太阳城线上娱乐 菲律宾申博太阳城正网 菲律宾申博太阳城真网 菲律宾申博太阳城娱乐开户 菲律宾申博太阳城游戏平台 菲律宾申博太阳城视讯平台 菲律宾申博太阳城百家乐 菲律宾申博太阳城电子游戏 菲律宾申博太阳城官方网址 菲律宾申博太阳城手机版 菲律宾申博太阳城电脑版 菲律宾申博太阳城怎么充值 菲律宾申博太阳城官网打不开 菲律宾申博太阳城网址打不开 菲律宾申博太阳城游戏登入不了 菲律宾申博太阳城游戏进不了 菲律宾申博太阳城游戏攻略 菲律宾申博太阳城游戏进不去 菲律宾申博太阳城充值中心 菲律宾申博太阳城微信客服 菲律宾申博太阳城在线客服 菲律宾申博太阳城400客服 菲律宾申博太阳城微信充值 菲律宾申博太阳城支付宝充值 菲律宾申博太阳城快速提现 菲律宾申博太阳城绿色通道 菲律宾申博太阳城大客户服务 菲律宾申博太阳城VIP 菲律宾申博太阳城快速提现通道 菲律宾申博太阳城网站多少 菲律宾申博太阳城主页 菲律宾申博太阳城娱乐城 菲律宾申博太阳城博彩 菲律宾申博太阳城代理开户 菲律宾申博太阳城会员开户 菲律宾申博太阳城维护时间 菲律宾申博太阳城返水 菲律宾申博太阳城快速提款 菲律宾申博太阳城代理网 菲律宾申博太阳城代理网址 菲律宾申博太阳城赌城攻略 菲律宾申博太阳城有限公司 菲律宾申博太阳城是什么 SUN菲律宾申博太阳城 菲律宾申博太阳城官方正网 菲律宾申博太阳城可靠网 菲律宾申博太阳城马尼拉 菲律宾申博太阳城总代理 菲律宾申博太阳城会员吧 菲律宾申博太阳城合作 菲律宾申博太阳城赢钱 合肥菲律宾申博太阳城 菲律宾申博太阳城官方下载 菲律宾申博太阳城SUNGAME游戏 菲律宾申博太阳城公司 菲律宾申博太阳城太阳 澳门菲律宾申博太阳城 菲律宾申博太阳城手机 菲律宾申博太阳城登录 菲律宾申博太阳城登入 菲律宾申博太阳城登陆 菲律宾申博太阳城会员 菲律宾申博太阳城现金 菲律宾申博太阳城论坛 中国菲律宾申博太阳城 菲律宾申博太阳城亚洲 菲律宾申博太阳城注册开户 菲律宾申博太阳城开户网站 菲律宾申博太阳城 太阳城 菲律宾申博太阳城手机APP 菲律宾申博太阳城注册 菲律宾申博太阳城网上娱乐平台 菲律宾申博太阳城现金网官方网站 菲律宾申博太阳城娱乐官网开户 菲律宾申博太阳城游戏 菲律宾申博太阳城简介 菲律宾申博太阳城游戏吧 菲律宾申博太阳城代理平台 菲律宾申博太阳城在线网址 菲律宾申博太阳城官网开户 菲律宾申博太阳城集团 菲律宾申博太阳城国际 菲律宾申博太阳城SUNBET官网 菲律宾申博太阳城(菲律宾申博太阳城总公司) 菲律宾申博太阳城注册官网 菲律宾申博太阳城娱乐现金网 菲律宾申博太阳城188现金网 菲律宾申博太阳城138现金网 菲律宾申博太阳城138官方网 菲律宾申博太阳城138官网 菲律宾申博太阳城138网址 菲律宾申博太阳城138娱乐 菲律宾申博太阳城138娱乐网 菲律宾申博太阳城138注册 菲律宾申博太阳城备用网址 菲律宾申博太阳城登入不了 菲律宾申博太阳城官方直属现金网 菲律宾申博太阳城官方直营网 菲律宾申博太阳城官网直营网 菲律宾申博太阳城国际开户 菲律宾申博太阳城开户网址 菲律宾申博太阳城免费试玩 菲律宾申博太阳城网址多少 菲律宾申博太阳城现金网投 菲律宾申博太阳城sunbet开户 菲律宾申博太阳城sunbet娱乐官网 菲律宾申博太阳城代理合作 菲律宾申博太阳城代理加盟 菲律宾申博太阳城代理开户合作 菲律宾申博太阳城官方唯一正网 菲律宾申博太阳城管理 菲律宾申博太阳城管理登录 菲律宾申博太阳城管理平台 菲律宾申博太阳城管理网 菲律宾申博太阳城国际官网 菲律宾申博太阳城国际娱乐 菲律宾申博太阳城国际娱乐城 菲律宾申博太阳城国际娱乐开户 菲律宾申博太阳城国际娱乐网 菲律宾申博太阳城开户优惠 菲律宾申博太阳城手机APP版 菲律宾申博太阳城手机APP下载 菲律宾申博太阳城手机安卓版 菲律宾申博太阳城手机版下载 菲律宾申博太阳城手机版下载客户端 菲律宾申博太阳城提款最快 菲律宾申博太阳城提现最快 菲律宾申博太阳城网上代理开户 菲律宾申博太阳城网上开户 菲律宾申博太阳城网址导航nsb8888.com 菲律宾申博太阳城网址登入不了 菲律宾申博太阳城现场游戏 菲律宾申博太阳城现场娱乐 菲律宾申博太阳城现金百家乐 菲律宾申博太阳城现金网开户 菲律宾申博太阳城现金网网址 菲律宾申博太阳城现金网娱乐 菲律宾申博太阳城线路检测中心 菲律宾申博太阳城亚洲官方网 菲律宾申博太阳城亚洲官网 菲律宾申博太阳城亚洲开户 菲律宾申博太阳城亚洲上网导航 菲律宾申博太阳城亚洲太阳城娱乐 菲律宾申博太阳城亚洲娱乐 菲律宾申博太阳城亚洲娱乐城 菲律宾申博太阳城亚洲娱乐官网 菲律宾申博太阳城亚洲娱乐网 菲律宾申博太阳城现金直营网 菲律宾申博太阳城直营网官网 菲律宾申博太阳城在线娱乐 菲律宾申博太阳城娱乐139777官网 菲律宾申博太阳城游戏456700登入 菲律宾申博太阳城开户彩金 菲律宾申博会员登入 菲律宾申博游戏登入 菲律宾申博娱乐 菲律宾申博娱乐网 菲律宾申博官网 菲律宾申博网址 菲律宾申博开户 菲律宾申博代理 菲律宾申博娱乐官网 菲律宾申博官方现金网 菲律宾申博现金网 菲律宾申博sunbet 菲律宾申博suncity 菲律宾申博导航 菲律宾申博网址导航 菲律宾申博游戏站 菲律宾申博游戏网址 菲律宾申博游戏网站 菲律宾申博游戏网址大全 菲律宾申博138 菲律宾申博下载 下载菲律宾申博 菲律宾申博真人网站 菲律宾申博开户平台 菲律宾申博最新网址 菲律宾申博最新地址 菲律宾申博APP下载 菲律宾申博手机下载 菲律宾申博电脑客户端下载 菲律宾申博客户端下载 菲律宾申博菠菜平台 菲律宾申博线上娱乐 菲律宾申博正网 菲律宾申博真网 菲律宾申博娱乐开户 菲律宾申博游戏平台 菲律宾申博视讯平台 菲律宾申博百家乐 菲律宾申博电子游戏 菲律宾申博官方网址 菲律宾申博手机版 菲律宾申博电脑版 菲律宾申博怎么充值 菲律宾申博官网打不开 菲律宾申博网址打不开 菲律宾申博游戏登入不了 菲律宾申博游戏进不了 菲律宾申博游戏攻略 菲律宾申博游戏进不去 菲律宾申博充值中心 菲律宾申博微信客服 菲律宾申博在线客服 菲律宾申博400客服 菲律宾申博微信充值 菲律宾申博支付宝充值 菲律宾申博快速提现 菲律宾申博绿色通道 菲律宾申博大客户服务 菲律宾申博VIP 菲律宾申博快速提现通道 菲律宾申博网站多少 菲律宾申博主页 菲律宾申博娱乐城 菲律宾申博博彩 菲律宾申博代理开户 菲律宾申博会员开户 菲律宾申博维护时间 菲律宾申博返水 菲律宾申博快速提款 菲律宾申博代理网 菲律宾申博代理网址 菲律宾申博赌城攻略 菲律宾申博有限公司 菲律宾申博是什么 SUN菲律宾申博 菲律宾申博官方正网 菲律宾申博可靠网 菲律宾申博马尼拉 菲律宾申博总代理 菲律宾申博会员吧 菲律宾申博合作 菲律宾申博赢钱 合肥菲律宾申博 菲律宾申博官方下载 菲律宾申博SUNGAME游戏 菲律宾申博公司 菲律宾申博太阳 澳门菲律宾申博 菲律宾申博手机 菲律宾申博登录 菲律宾申博登入 菲律宾申博登陆 菲律宾申博会员 菲律宾申博现金 菲律宾申博论坛 中国菲律宾申博 菲律宾申博亚洲 菲律宾申博注册开户 菲律宾申博开户网站 菲律宾申博 太阳城 菲律宾申博手机APP 菲律宾申博注册 菲律宾申博网上娱乐平台 菲律宾申博现金网官方网站 菲律宾申博娱乐官网开户 菲律宾申博游戏 菲律宾申博简介 菲律宾申博游戏吧 菲律宾申博代理平台 菲律宾申博在线网址 菲律宾申博官网开户 菲律宾申博集团 菲律宾申博国际 菲律宾申博SUNBET官网 菲律宾申博(菲律宾申博总公司) 菲律宾申博注册官网 菲律宾申博娱乐现金网 菲律宾申博188现金网 菲律宾申博138现金网 菲律宾申博138官方网 菲律宾申博138官网 菲律宾申博138网址 菲律宾申博138娱乐 菲律宾申博138娱乐网 菲律宾申博138注册 菲律宾申博备用网址 菲律宾申博登入不了 菲律宾申博官方直属现金网 菲律宾申博官方直营网 菲律宾申博官网直营网 菲律宾申博国际开户 菲律宾申博开户网址 菲律宾申博免费试玩 菲律宾申博网址多少 菲律宾申博现金网投 菲律宾申博sunbet开户 菲律宾申博sunbet娱乐官网 菲律宾申博代理合作 菲律宾申博代理加盟 菲律宾申博代理开户合作 菲律宾申博官方唯一正网 菲律宾申博管理 菲律宾申博管理登录 菲律宾申博管理平台 菲律宾申博管理网 菲律宾申博国际官网 菲律宾申博国际娱乐 菲律宾申博国际娱乐城 菲律宾申博国际娱乐开户 菲律宾申博国际娱乐网 菲律宾申博开户优惠 菲律宾申博手机APP版 菲律宾申博手机APP下载 菲律宾申博手机安卓版 菲律宾申博手机版下载 菲律宾申博手机版下载客户端 菲律宾申博提款最快 菲律宾申博提现最快 菲律宾申博网上代理开户 菲律宾申博网上开户 菲律宾申博网址导航nsb8888.com 菲律宾申博网址登入不了 菲律宾申博现场游戏 菲律宾申博现场娱乐 菲律宾申博现金百家乐 菲律宾申博现金网开户 菲律宾申博现金网网址 菲律宾申博现金网娱乐 菲律宾申博现金网娱乐城 菲律宾申博线路检测中心 菲律宾申博亚洲官方网 菲律宾申博亚洲官网 菲律宾申博亚洲开户 菲律宾申博亚洲上网导航 菲律宾申博亚洲太阳城娱乐 菲律宾申博亚洲娱乐 菲律宾申博亚洲娱乐城 菲律宾申博亚洲娱乐官网 菲律宾申博亚洲娱乐网 菲律宾申博现金直营网 菲律宾申博直营网官网 菲律宾申博在线娱乐 菲律宾申博娱乐139777官网 菲律宾申博游戏456700登入 菲律宾申博开户彩金 澳门太阳城申博 菲律宾澳门太阳城娱乐官方网 澳门太阳城会员登入 澳门太阳城游戏登入 菲律宾澳门太阳城 澳门太阳城娱乐 澳门太阳城娱乐网 澳门太阳城官网 澳门太阳城网址 澳门太阳城开户 澳门太阳城代理 澳门太阳城娱乐官网 澳门太阳城官方现金网 澳门太阳城直营网 澳门太阳城现金网 澳门太阳城sunbet 澳门太阳城suncity 澳门太阳城导航 澳门太阳城网址导航 澳门太阳城游戏站 澳门太阳城游戏网址 澳门太阳城游戏网站 澳门太阳城游戏网址大全 澳门太阳城138 澳门太阳城下载 下载澳门太阳城